2016上半年市场整体持续高温 二线城市表现突出

中国指数研究院7月1日发布《中国房地产指数系统2016年上半年市场总结与下半年展望报告》，2016年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体的高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%，热点一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下，品牌房企业绩大增，同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，尤其南京、苏州等热点二线城市地价翻倍。

展望下半年，国内经济下行风险依然较大，房地产的调控继续因城施策，房地产市场面临调整的压力。一方面，热点城市的风险积聚，相应的房地产政策面临进一步收紧预期，楼市面临调整压力；另一方面，市场仍面临库存总量大、结构失衡等难题。热点城市风险与三四线城市库存压力并存下，下半年楼市将开启稳房价和去库存的双模式。

一、市场表现与特征：市场整体持续高温，二线城市表现突出

1. 政策：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧

年初中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。

地方政府因城施策力度加大，热点城市的政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。

总体来看，在2015年以来多轮货币信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价过快上涨，未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力，推进户籍政策落实鼓励农民工购房等，进一步去化库存。

2. 成交：各类需求释放推动市场整体高位运行，二季度增速有所回落

上半年市场成交整体高位运行，但二季度成交增速有所回落。据初步统计，2016年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米，同比增长36.6%，绝对量创历史同期最高水平。

具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米，同比大幅增长50.1%；其中3月单月成交量达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米，同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。