2016上半年市场整体持续高温 二线城市表现突出(3)

2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%；三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

受热点一二线城市带动，其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，今年一季度延续上涨态势，且保持较高涨幅，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市；3月以来为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策，且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓；5月厦门、合肥涨幅仍显著；6月在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。

上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%，涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看，一季度，二手房价格环比涨幅持续扩大，累计上涨7.20%，超过新房3.59个百分点，其中3月单月环比上涨4.43%，创2010年下半年以来最高单月环比涨幅。二季度，二手房市场有所回调，累计涨幅收窄至5.05%，单月环比涨幅持续缩小至0.98%。

展望下半年，不同城市价格走势持续分化。一线城市中，北京、上海涨幅趋缓；深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱。

4. 土地：热点二线城市土地市场高热，苏州、南京等地价翻倍

全国范围看，各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供应方面，2016年上半年，全国300城市共推出各类用地（规划建筑面积，下同）8.0亿平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面，全国300城市各类土地共成交6.0亿平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商办用地同比下降18.3%。出让金方面，各类土地出让金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商办土地下降7.5%。

住宅用地楼面价和溢价率创新高。2016年上半年，全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响，各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。

二线城市宅地成交火热，楼面价涨幅最高。2016年以来，以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退，总价和单价地王频现，楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%，溢价率也较去年同期提高41.66个百分点，增幅显著。

总体来看，由于全国整体市场库存量依旧处于高位，去库存仍是目前市场核心问题，特别是在三四线城市，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反，整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨，尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现地王潮，究其原因，其一，货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低，其二，热点城市楼市快速去化致短期供应不足，房企补货意愿强烈；其三，一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降，三四线城市库存高企，企业被迫转向热点二线城市；其四，国企改革进入关键阶段，地产板块整合势在必行，国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年，重点二线城市仍是房企争夺焦点，但个别城市受调控与预期影响，土地市场热度趋弱，土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。