即使“接捧”一线疯狂 成都也不是哪里都能涨
作者：未知 来源：搜狐焦点网 更新时间：2016年03月06日 【字体：大 中 小】
进入2016年，楼市“去库存”开始落实，降首付、调契税、降低存款准备金率，各种政策陆续出台，市场热情再度被点燃，一线城市房地产市场仿佛打了兴奋剂，进入“高烧模式”。
看全国，一线城市“疯涨”
基本与政策出台同步，春节后，北上广深突然开始出现楼市火爆的情况，广州近期新盘几乎全部遭抢购，上海有楼盘在开盘前的半夜，有人甚至到达项目现场连夜排队，北京中介甚至惊呼电话被打爆，24小时不关机，一些二手房业主甚至不惜毁约提价，地产界朋友圈更是被排队购房刷屏，大感意外。
剖析“疯涨”的三大原因
简单来说，楼市上涨因素大致如下：
一、政策环境。宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市，市场交易活跃反过来推动房价上涨。
二、楼盘自身素质与市场供求。局部优质楼盘开始出现库存规模不足，进一步刺激一二手房价格呈现快速飙升态势，
三、开发商心理。受心理预期影响，尤其是在“买涨不买跌”心态下，购房者会有一部分“恐慌心理”存在，进而推高房价上涨。
日前，新华社发文评论“警惕一线城市房价非理性上涨！”，一线城市此轮“牛市”能否健康持续，有待进一步观察。
看成都，区域与产品不同，差异明显
研究中心抽样监测了成都各区域的楼盘成交情况，春节过后，成都楼市也上演了极速回暖，监测楼盘的成交量均出现了大幅度反弹，改善性居住产品上涨尤其明显。
（备注：刚需为100㎡以下产品，改善为100㎡以上产品，不包含别墅）
在这种情况下，未来，成都楼市会出现整体上涨的局面吗？这与楼市库存情况紧密相关。
下图为<想住>研究中心的监测数据，展示了近10年成都商品房住宅的存量情况。
截止2015年底，成都市区、近郊的商品住宅存量（已获得预售证）分别为788万平米，1292万平米，如果按照一套住宅的平均面积为100平米计算，相当于20万8000套住宅。
图：2006-2015成都市区及近郊商品房住宅存量（部分年份）
（备注：图中数据不包含已交易未规划的土地，以及正在建设和未取得预售证的房源，若涵盖以上所有，成都的库存量根据目前的销售速度，库存量预计将消化3年左右。）
从图中，可以明显的看到，2008年以后，近郊存量开始快速上涨，近郊供应与需求的不平衡，也造成了2015年，所有郊县价格均出现不同程度下滑，龙泉部分主力项目以价换量，均价同比跌幅达12%，后期上涨可能性较小。
而市区的供应量近5年来基本平稳，地段、配套等综合素质高，使得2015年市区的整体价格持续稳定，面对2016年的宽松政策及环境，优质项目价格可能上涨。
因此，成都楼市整体上涨可能性不大，市区、近郊的价格涨跌将进一步分化。
哪类楼盘最有可能“接棒”上涨？
根据研究中心对市场成交情况的监测，市区的改善类楼盘，以及郊区资源稀缺性楼盘可能有上涨趋势。
区域方面：城南站南组团、大源组团，城东东湖片区、迎晖路片区，城西外光华片区、城北驷马桥片区，区域价值高，在售楼盘相对较少，在目前的市场环境下，上涨可能性高。
楼盘类型方面：政策宽松，使换房需求得以释放，地段及配套相对较好的纯居大户产品稀缺，价格可能上涨；
户型及产品方面：市区内 、或近郊资源优（如临地铁、学校，拥有优质自然环境或商业配套）的楼盘，尤其是100-130平米，90-120万元普通高端高层受到市场追捧，具备一定的上涨条件。
同时，不排除部分楼盘可能由于开发商心理因素变化进行调价，或借购房者群体“追涨”心态进行营销，释放上涨信号。
文章转载自界面新闻
