小区停车费涨价 发改委答四川律师问:停车费业主定(3)

除规划的商业设施外

其余属业主共有

“那么，如何确定‘属于全体业主共有的公共停车设施部分’呢？”

吕平说，这个问题，正是目前成都众多住宅小区内，业主与开发商存在争议的地方，也是由于业主法律知识较弱，导致权属被混淆的真正原因。

“事实上，只需要确定规划图纸上明确的‘商业经营性质的设施’范围就可以，除它之外，剩余的公共服务设施，都属于全体业主共有。这一部分，就包括了公共停车设施”。

吕平翻出国家建设部1993年7月16日发布的《关于发布国家标准<城市居住区规划设计规范>的通知》，其中第六部分“公共服务设施”有如此解释：居住区公共服务设施（也称配套公建），包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。“除了‘商业服务’设施权属开发商外，其余公共设施属全体业主共有。”

同时，他还翻出2007年1月实施的《成都市规划管理技术规定》说，这份规定对《关于发布国家标准<城市居住区规划设计规范>的通知》作了更进一步的细化。

华西都市报记者看到，这份规定的第2章第3条第6项明确：住宅小区的配套设施应按规模、性质确定，与建设项目统一规划，同步实施，配套设施包括：绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。

此外，吕平还拿出1992年5月实施的《国家物价局建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，其中第五条商品住宅价格构成中已明确：权属小区业主全体共有的公共停车设施建设成本，已计入“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费”。

“也就是说，这部分设施的成本已计入了销售价格，小区业主在购买房屋时，已缴纳了这部分设施的建设成本，其无可厚非地属于全体业主共有，开发商不能重复收费，更无权租售。”他说。

律师再解读

制定停车价格时应充分考虑利益平衡

记者：业主可通过哪些渠道，明确所在小区归全体业主共有的公共配套服务设施？

吕平：两个方面。一是查看规划图纸，图纸上对属于全体业主共有的公共服务设施和属于开发商所有的商业经营性质的设施，有明确规划和标注；二是到规划部门、房屋管理部门查询报备材料。

记者：如何通俗地理解公共配套服务设施的性质？

吕平：对于小区业主来讲，包括停车设施在内的公共配套服务设施，就像一把锁。业主去买锁，商家会配上钥匙。钥匙的收费（制造费用）已包含在锁里面。至于钥匙该怎么用、谁来用，是不是出租给他人、定多高的出租价格，则由代表全体业主利益的业委会会同竞标成功的服务企业来制定，跟开发商没有关系。

记者：业委会在与停车服务企业就公共停车设施商定价格时，应考虑哪些方面，才能真正保证全体业主利益？

吕平：主要考虑有车业主和无车业主的利益平衡。因为小区公共停车设施属于全体业主共有，它的支出和收入也属于全体业主。

记者：若所有权属于开发商的停车位，业委会在与开发商、停车服务企业商定价格时，又该充分考虑哪些因素？

吕平：同样是利益平衡。包括开发商和业委会，都要对周边的市场做详细调研。既不能让业主利益受损，又不能让开发商做赔本买卖。

读四川·沸点

捍卫业主们的话语权

将定价权还给全体业主，发挥市场对资源的调配作用，让业主和经营主体享受平等权益，是国家发改委宣布放开住宅小区停车服务价格的初衷。

然而，如此利好的政策，却成了一些小区停车费大幅上涨的理由。本该在定价上“说了算”的业委会，也在这一轮变革中，被削弱了话语权。

究其原因，是业主不清楚所在小区是否有属于全体业主共有的公共停车设施、不清楚小区停车位的定价，可以委托业委会与开发商议定，导致出现开发商一家独大之局面。

我们推出《住宅小区停车费乱象调查》这组报道，一是要明确属全体业主共有、为全体业主服务的公共停车设施，其收入与支出由全体业主支配；二是再次解读《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，明确住宅小区整体停车收费的标准，应由开发商、业主和接受委托的经营方协商议定。本组稿件采写华西都市报记者刁明康