70城房价涨幅转正 分化明显将影响金九银十成色

上月房价不出意料地处于上升通道中。

国家统计局数据显示，与2015年7月相比，8月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有26个，上涨的有35个，持平的有9个，房价上涨的城市数量在增加，且超过半数。

而据测算，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。

目前楼市正值“金九银十”传统旺季，业内人士告诉《每日经济新闻》记者，受存量和未来预计新增量巨大的影响，整体房价暂缺乏大幅上扬动力，且目前城市分化明显，热点城市或与楼市库存较大的二三线城市呈现出更加冷热不均的成交和房价走势。

深圳领头

一线城市增幅最大

交通银行报告称，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。《每日经济新闻》记者统计后发现，尽管一线城市环比增幅有所放缓，但仍然遥遥领先于其他城市。具体来看，深圳以5.2%的月环比增幅稳居70城之首，上海和北京紧随其后，广州则位居第5。

上海某居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-8月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。他说，深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，8月份新建商品住宅库存去化周期仅为5.7个月。

一线城市楼市普遍面临供小于求的情况。根据某居报告，2015年8月份，一线城市新建商品住宅库存量为3460万平方米，环比降低1.9%，同比降低0.7%。

严跃进解释说，一线城市8月份新建商品住宅存销比为9.9个月，相比7月份11.2个月的数值下降，未来几月存销比有望继续降低。

8月房价转暖的另一个明显标志，就是8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为去年9月份以来首次转正。

今年3月份，70个城市全部出现同比下跌，说明房价都已跌回一年之前。到了4月份深圳房价率先出现同比上升。5月份态势基本一致。6月份上海加入同比正增长的城市行列。7月份北京加入。8月份同比上升的城市数量继续增加，达到9个。

不过，国家统计局城市司高级统计师刘建伟提示说，分城市看，分化非常明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

行情微妙“金九银十”成色待考

今年二季度以来，房地产市场不断回暖，“金九银十”会不会出现曾经的火爆局面?

多数人给出的答案是否定的，业界普遍判断今年局势比较微妙。9月1日-15日，某居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积576万平方米，环比8月前15天减少3%，同比增长33%。

严跃进说，9月上半场楼市出现环比下跌，和9月初假期效应的干扰、购房节奏暂时性的放缓等有关。

RET睿意德郑州公司策略顾问部高级经理王天翼分析说，争夺存量客户成为开发商完成年度销售目标的关键，因此，“小步快跑”的开盘策略成为惯例，一定程度上弱化了阳春行情、金九银十等传统的销售节点。

他进一步指出，“金九银十”是房地产市场化发展20年以来，形成的行业共识，成为地产人的“金色记忆”。其形成的基础高度依赖于楼市的卖方市场格局，既市场整体供不应求。

在此基础上，楼市已经明显形成的分化局面必然使得全国性“金九银十”难再上演，一线城市仍聚焦更多目光。

而链家地产分析师李巧玲告诉《每日经济新闻》记者，北京市场近期入市项目再现日光，需求仍然较为旺盛，且大幅高于去年同期。预计后续入市项目还将有望增多，加上当前政策环境的持续宽松，以及房企借助金九银十大搞促销活动，也将有助于后续成交的走高。

严跃进认为，预计9月份二线城市的交易最为活跃。一方面是此类城市购房政策最为宽松，尤其是改善型购房需求释放的空间较大;另一方面是随着此类城市新增供应量的增加，购房者交易节奏也会随之被带动起来。

相反，严认为，大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，因此仍将以坚持去库存为主要目标，房价走势也将趋于平稳。

交行报告还称，“金九银十”后需求释放将趋缓，预计四季度销售增速将放慢。