政策使一二线楼市看多 金九银十楼市或将量价齐升

9月9日，中小型房企懋源地产29.4亿元总价并配建9.6万平方米异地保障房的代价取得孙河区域地块。市场机构测算其楼面价为每平方米5.26万元。这是北京最近的地王代表之一。

大约10天的时间，北京市场就连续出现了4个“地王”。即便是在这个寸土寸金的首都城市，土地市场已经许久未曾如此热闹。

北京土地市场短期内的繁荣背后不仅是宏观政策因素的趋暖，更是由于房地产企业对北京土地资源的渴求。

业内专家预测，在9月和10月的传统交易旺季，地王出现会使得北京上海量价齐升。而且公众普遍具有追涨杀跌的交易心态。

四环以内住宅用地五年仅供应14宗

进入2015年，宏观政策对房地产业更加“呵护”。从年初至今，多个部委连续下发宽松政策以促进房地产市场稳定着陆。

要求匿名的中国房地产协会副秘书长对《中国经营报》记者评论说：“宏观政策的宽松让整体房地产市场受益。从目前看政策支撑房地产市场的态度比较鲜明。”他认为宏观政策的呵护是促进北京等一线城市房地产市场的重要外部因素。

此外，有券商对全国40个大中城市的土地溢价进行统计认为一线城市的土地溢价率依然最高。截至8 月底，全国40 大中城市土地溢价率17.4%，较上月下降2.6 个百分点。其中一线城市土地溢价率为13.2%，二线城市25.9%，三线城市1.2%。

来自北京市国土资源局的数据显示，截止到9月7日，年内北京市土地市场累计成交地块48宗，成交金额累计为940.93亿元，与2014年同期的1530亿元相比，跌幅达到38.5%。而在已经成交的48宗地块中，住宅用地占比尚不足半数，仅22宗。

来自房地产企业以及市场机构的分析人士在接受记者采访时均表示，今年比去年的土地供应紧张，因此很多地块的溢价要高于预期。

甚至有人分析认为，北京市土地供应存在“饥饿营销”。因为此前数月未释放优质地块，企业需求被挤压至一定水平后再释放土地以提高拍卖价格。

匿名的市场机构分析师对此却予以否认：“我们长期跟北京市国土部门合作。他们并没有采取这种方式提高土地价格。地块的出让，一切都是按照节奏和步骤进行。”他告诉记者：“如果土地价格过高，他们也会承担来自中央的压力。”

他透露说：“对于某些地块，甚至国土局都不理解为什么能够拍出如此高的价格。”

这种疑惑不仅存在于政府部门，同业的围观者也很难理解。一名曾经负责拿地的港交所内地房企经理人对记者评论说：“我们此前跟业内同行预测过近期的一些地块。我们预计楼面价可以超过3万元。但结果却超出我们想象。我认为较为合理的解释是北京地太少，企业太缺地。”

亚豪机构市场总监郭毅对记者评论说：“近5年间北京四环以内住宅用地仅供应14宗，而未来城六区的住宅用地将受到更加严格的管控。这符合北京的区域特点。未来这些地王项目只能建设成为高端项目获益。”

中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚对记者预测说：“由于房地产市场的局部特性较强，一线城市楼市和其他城市市场有明显差异。我认为未来一线市场房地产资产价格会相对稳定，但是其他城市还有下探空间。同时资本市场与房地产市场处于同一系统内，因此股票市场下跌有可能影响房地产市场的稳定。”不过，这位官方智囊机构的高级经济学家认为，由于房地产产业链较长，且对普通人来说价格较贵。该两个因素注定该行业长期内依然是中国经济的支柱产业。

而抛开宏观因素，企业自身对于产生原料的渴求也不容忽视。这种需求甚至被视为近期频出地王的关键内因。