房地产业进入慢牛行情 港资房企加速套现内地项目

这个佛山最大的旧改项目是新鸿基在五年前获得。除安置房用地外，澜石改造片区地块全部被新鸿基收入囊中，新鸿基共计掷金81.65亿元拿下的两大商住项目地块占地面积超过74.9万平方米，总建筑面积超过278万平方米。拿地不久后，新鸿基就找来了合景泰富作财务投资者，向其出售了佛山旧改项目20%的股份。如今将持股比例降至50%，新鸿基不但可以减少项目前期投资额度，同时还成功套现18.6亿港元。

继长实、瑞安、华人置业后，又一家港资房企逢高套现内地房地产项目。近日，在港上市的广州房企合景泰富公告，与新鸿基订立股权收购协议，收购后者持有的广东佛山最大旧改项目30%股份，涉及金额约18.6亿港元。近两年，新鸿基几乎在内地土地市场销声匿迹，这次又套现手中原有项目，使其在内地的投资规模进一步缩减。

分析指出，老牌港资房企的且战且退，套现收缩，或与内地房地产市场进入“慢牛”有关。由于收益前景已无法和“黄金十年” 相比，令港资无心恋战。而与此同时，港企的收缩恰好给一些内地房企并购扩张的机会，加之货币宽松以及再融资政策松绑，都给内地实力房企提供了充足“弹药”。

新鸿基出售佛山项目股权

合景泰富地产上周五公告，公司及全资附属公司富来、高登与卖方新鸿基发展（中国）有限公司订立股权收购协议，分别收购Lyntondale及 Bonserry各30%已发行股本和股东贷款。股权转让完成后，Lyntondale股本将从分别由富来及新鸿基各持20%及80%，转变为各持有 50%；Bonserry股本将从分别由高登及新鸿基拥有20%及80%，转变为各持有50%。

此笔交易涉及的正是广东佛山最大的一个旧改项目。据公告，交易标的之一的Lyntondale公司持有佛山市禅城区的三幅土地，总地盘面积近 46万平方米；另一标的公司Bonserry持有同样位于佛山禅城区的另外四幅土地，总面积52万平方米。这组佛山禅城区土地正是新鸿基在内地投资体量最大的一个项目，同时也是佛山最大的旧改项目，未来将包括商业、服务式公寓、酒店、办公室及住宅物业。

据悉，这个佛山最大的旧改项目是新鸿基在五年前获得。2009年12月30日，新鸿基以34.6亿元夺得佛山澜石三宗地块，折合楼面地价2688元/平方米。不到三个月后，在2010年2月22 日，新鸿基在佛山作为唯一竞拍人又以47.05亿元拿下了澜石旧改项目的最后四块土地。至此，除安置房用地外，澜石改造片区地块全部被新鸿基收入囊中，新鸿基共计掷金81.65亿元拿下的两大商住项目地块占地面积超过74.9万平方米，总建筑面积超过278万平方米。

拿地不久后，新鸿基就找来了合景泰富作财务投资者，向其出售了佛山旧改项目20%的股份。经过四年多的动迁和开发建设，这个命名为“泷景”的巨无霸项目终于入市。2014 年4月，住宅部分泷景花园一期开盘，主推两栋高层洋房。同年12月12日，商业部分——泷景新地坊商业街进驻品牌签约活动首次亮相。

有退有进 地产业并购案频现

事实上，新鸿基在内地投资趋于谨慎早已有迹可循。在去年9月12日举办的2013-2014年度全年业绩发布会上，新鸿基地产高层曾指出，由于 2013 年公司斥资217亿元购入上海徐家汇地块，内地投资占比已上升至23%，其表示“这个比例已经差不多了”。根据新鸿基的战略，其在内地的投资速度将放缓，投资额度也将逐渐减少。在这个背景下，此次出售佛山旧改项目股权也就变得不难理解。据新鸿基预计，佛山澜石旧改项目总投资额高达500亿元。如今将持股比例降至50%，新鸿基不但可以减少项目前期投资额度，同时还成功套现18.6亿港元。

在进入房地产白银时代的“慢牛”行情后，港资开发商纷纷降低内地投资力度。香港商人罗康瑞旗下的瑞安房地产近期也发布公告称，公司现正洽谈出售直接或间接持有的商业物业，包括位于上海的物业，并透露正与潜在买家商讨可能的出售事宜。而就在7月9日，市场传出瑞房位于上海新天地的核心资产“企业天地一期”已经被领汇收购；几天之后又有市场消息称，万科与投资公司太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约35.7亿元从瑞安房地产手中收购“企业天地三期”，并筹集5.09亿美元的贷款。如能成交，瑞安将从这两项核心物业的出售中套现约100亿元。

也是在最近，7月14日晚间，香港知名富豪刘銮雄旗下华人置业集团也公告，将以65亿港元向恒大地产全资附属公司出售其位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资。华人置业认为，成都近年来多个大型商业物业相继落成入市，供应已明显过剩，出租物业收入及酒店经营收入明显的下调，导致持有商业物业的回报较预期低，加上目前成都仍有多个兴建中及待建的大型商业物业将相继落成，预计商用物业资产价值可能会下跌。

通过这种种迹象可以发现，继早前李嘉诚大量出售内地资产后，包括瑞房在内的多家港资房企近期都有出售内地资产的动作。相关分析师表示，在地产大周期开始进入“慢牛”行情之后，港资房企纷纷逢高套现，主要是由于内地房地产市场投资回报率已不能与过去“黄金十年”相比，早已赚得盆满钵满的港企逢高套现转而投资一些高新行业，回报率显然更高。

而从接盘者方面看，伴随融资环境、货币政策等逐步放松，内地房企也有意加快并购扩张步伐。例如，从华人置业手中接盘成都项目的恒大集团总裁夏海钧就曾表示，在今年一季度、二季度，宏观政策有所放松，带来更多行业并购机会，恒大融资所得主要将用于适时并购。“利息略高一点点，对于整个大的战略决策来说，这个成本能承受。但如果错过了今年一季度、二季度，可能未来并购好的项目或者并购好的公司的机会就没有了。”夏海钧表示。