上半年残酷小组赛 成都楼市进入最佳买房时期

每天一睁眼，上千元的房贷压力就落在了小罗的肩膀上。但他依然觉得很值。刚刚购买了东大街的轻改善天誉·南庭的他，首批次以1万/㎡成交，而仅隔半月二批次开盘则迅速回升到1.3万/㎡左右。

“现在到底该不该买房”，上半年，成都楼市在降价、促销甚至跳水的声音中踉跄走过，更加剧了购房者观望情绪。而实际上，2014上半年，成都楼市在龙头房企的掌托下，整体成交在高位，消化了大量需求，部分开发商依然延续了过去的火热状态，同时，购房者低价入手，“捡漏”的几率反而增大，专业人士则认为，行情会继续保持在温吞水状态，而这样的状态，或许也正是买房的好时机。

促销季一场开发商的“积极自救”

“当前，开发商降价促销，为了加快完成全年业绩任务，也是为了在高偿债压力下加快资金回笼，”合富辉煌市场分析师黎文江认为：开发商采取主动而非被动的降价行为，是一种理性的“积极自救”。

继雅居乐铂雅苑和九龙仓御园直降5000元/平方米后，成都楼市又在酝酿新一轮的降价，进入5月，市场依然摇摆不定，包括首创、中海、龙湖、世茂、恒大、万科、雅颂居等在内的开发商纷纷举起价格武器。而新开盘的部分中小项目更是优惠不停，一些区域楼盘打出了瞬间拉低区域的房价预期。

降价潮蔓延到二级城市。5月中旬，乐山雁和·浪琴湾打出广告，“一口价3588元/平方米！”“3字头”一出，全城惊叹。同样的情况也在南充发生，开发商打着“谁先降价谁有利”的如意算盘以价换量。“

“如果市场面在接下来没有较大变化，房地产企业资金链将面临史无前例的压力，”朗润地产策略机构总经理白林说，成都市场甚至出现了需要集团公司支撑地方子公司的局面，大多数房企都在加速促销，努力给购房者制造性价比较高的市场印象”。

在这场“积极自救”的赛程中，银行信贷政策无疑起到最为核心的反作用，目前银行对于房地产的贷款仍然在紧缩。不过，面对市场现状，万科集团董事长王石近日对媒体说，现在一线城市的房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性的健康轨道。

价格比拼残酷的小组赛

嘉联地产策略资源中心总监认为，“成都豪宅和别墅滞销严重，刚需产品仍在持续走量，甚至热销楼盘不时出现，未来可能出现一边涨价一边降价的情况，整个市场是这样，一个公司也有可能出现这种情况。”

而整个上半年，市场呈现的局部特点也尤为显著，一些楼盘蓄客乏力，开盘节点无限延期，自然到访的客户基本“绝迹”，而一些楼盘则逆市爆发，包括保利、绿地一些预售项目，热销态势依然不减。

实效机构吴昊视成都楼市上半年表现为“残酷的小组赛”，当楼市减收，社会各行业的订单也会减少。在“需求减半”的环境下，房企的比拼十分残酷，吴昊认为，除开降价、促销，现市走量较好的开发商，功课更在平时。

“端午三天，保利地产十大项目在成都销售达5亿，包括狮子湖、林语系、康桥系等今年新推的产品都突破了预期成绩。”保利地产相关负责人谈道。而绿地468迄今为止，月销量也是同类竞品2-3个盘的总和。吴昊认为，一是在营销上不仅光“娱乐营销”，还要有足够的营销费，凶猛的渲染市场，保利几乎每天一场的公众文化活动、不减配的广告费用则保证了销量；二是如果企业产品非常稀缺，“日子就会好过些”，麓湖供货跟不上销售、保利超小别墅，100多平的联排产品热销，则归功于后者。

挤掉水分楼市进入最佳买房时期

“如果错过现在的购房时机，等市场稳定之后，新一轮的涨价热潮会让很多购房者后悔采取观望的态度，”白林说，“从长期持有来看，房产依然是货币保值、增值的手段，如果楼盘降到购房者的出价能力范围，可以大胆购买。”而吴昊说：“前几次的市场波动，只需要增加信心，并通过公众号向购房者喊话，没啥观望头，懂得购房自然下手。”

现在，众多降价、促销楼盘，是考验购房者“捡漏”的大好时机，稍微能读懂区域、配套、楼盘品质的购房者，这个时候通常能占“先手”，一位购房者告诉记者，他5月购买了东大街的轻改善天誉·南庭，首批次以1万成交，而仅隔半月二批次开盘则迅速回升到1万3左右。而大源板块的品质楼盘港企雅颂居也降到8000多元，“这几乎是大源的土地价格了，此时不买更待何时？”一位资深行业媒体人士谈道。

吴昊从数据上举例，成都郊县的起售价为5000元/㎡，按照政府土地指导价1500元/㎡计算，建安综合成本3000元/㎡，以及500元/㎡的各种其它成本，再低于这个价就属于偷工减料了，而绕城内的房价是7000元/㎡-8000元/㎡，土地平均成本也是2000元/㎡-3000元/㎡，算起来无价可降，三环内的房价土地成本是4000元/㎡-9000元/㎡，低的是“偷面积”，高的是增加装修。以此参照，买房无顾虑。

楼市经过这一年来的调整，原本存在的水分已经逐渐被挤了出去，越来越接近房地产原先的本质了，白林认为，其实房地产市场稳健发展才是健康的，没有只涨不跌的市场，挤一挤“水分”是为了走得更远。