权威数据揭秘我国房地产市场九大数据谜团(5)

7.房地产开发成本与利润

这是衡量房价合理性、把握房地产调控分寸、衡量调控目标实现情况的前提。这方面的数据看似清楚，因为它相对公开和透明。但一些公开的重要数据的真实性，也是大有疑问的。

国家统计数据：

数据1：每年一度的房地产统计年鉴反映的开发商成本与利润数据。根据这类数据，不少开发商和相关学者认为，我国房地产行业不是暴利行业，而只是属于相对较高利润行业。

数据2：国家税务统计数据，2011年，我国房地产业营业税3631亿元，增长14.9%，所得税2203亿元，增长21.7%。2012年，房地产全行业税收12241亿元，增长10.6%，占全国税收总额的11.1%。2012年我国房地产行业增加值占全国GDP的5.6%。相对于房地产业占全国GDP的比重而言，房地产行业是重税行业。

社会研究数据：

数据1：据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，2011年全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。

数据2：国务院发展研究中心的最新研究报告指出，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

数据3：上海、深圳证券交易所每季每年公布的房地产上市公司季报和年报反映的数据。2012年，最大的房地产上市公司万科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。

8.政府土地出售收益情况

这是衡量土地价格合理性的前提。我国城镇土地来源，一般是通过向农村集体土地进行有偿征收，经过土地整理、一级开发后变成可供出售的二级开发土地。因此，政府土地的成本由两项构成，征地成本和一级开发成本。城镇商品房土地一般是通过“招拍挂”的市场竞价方式出售给开发商。专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益率一般在40%以上。

国家统计数据：

数据1：财政部透露，2011年我国东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让收益3524亿元，占全国的68%。以此计算，2011年全国土地出让实现的收益约5182亿元。

数据2：今年3月财政部的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。在支出方面，报告显示，2011年地方国有土地使用权出让收入安排的支出32931.99亿元，包括征地拆迁补偿等成本性支出23629.97亿元，农业土地开发整理和农村基础设施建设以及补助农民等支出2351.06亿元，用于教育支出197.46亿元、用于农田水利建设支出120.35亿元、用于保障性安居工程支出668.58亿元、按城市房地产管理法规定用于城市建设支出5964.57亿元。

社会研究数据：

有人根据上述数据进行推算，如果按照5182亿元计算，则2011年地方政府土地出让的净收益率仅为15.6%。如按业界一般理解，扣除掉“征地拆迁补偿等成本性支出”，剩余的部分即是地方政府的土地出让收益。这意味着，2011年地方政府的土地出让收益为9537亿元(注：33166.24亿元减去23629.97亿元)，约是当年土地出让收入总额的28%。同样来自财政部的两组数据，一个是5182亿元，一个是9537亿元，两者相差4355亿元，数据出入很大。