深圳探索“集体土地入市”路径专家称具有样本意义

近日关于“深圳农村集体土地开放入市”的消息引发热议。日前，深圳市政府召开新闻发布会表示，深圳将实施差别化地价政策，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通，这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。

深圳市规划国土委主任王幼鹏表示，深圳市于2004年前后实现城市化，土地实现国有化。此次政策创新，主要是针对农村城市化过程中存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状，以盘活土地资源，为深圳转型升级腾出更大空间。

据了解，按照现行土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，任何单位和个人进行建设、需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这使得集体土地不能直接入市，只有被国家征用后才能进入二级市场交易。

但是，自2004年起，深圳全面启动了原特区外宝安、龙岗两区的农村城市化工作，把区内27万农村人口一次性转为城市居民，并将956平方公里土地转为国有。

“虽然宝安区等地方的农村土地很早被划到了深圳特区里，但这只是一句‘空话’，因为不可能城市规划圈里的土地就变成了国有土地。”中国社科院农村发展研究所研究员党国英告诉《经济参考报》记者，原来集体建设用地只能集体自己使用，深圳的主要创新是明确这些土地可以挂牌对外招商，这种改革的方向是正确的，下一步则需要修改相关法律，突破法律障碍。

中国土地学会副理事长黄小虎在接受记者采访时也表示，深圳的情况有其特殊性，虽然不是真正的“集体土地入市”，但其与放开集体土地入市的基本精神是一致的，具有趋向性。

据介绍，此次新出台的文件确定了原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。

对原农村集体经济组织而言，有两种收益分配方式可供选择，一种是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；另一种是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

“深圳的创新做法，能有力推动‘集体土地’入市，其的实际推动对全国也有示范效应。”中国房地产学会副会长陈国强对《经济参考报》记者指出，“新土改”过程中的最大难点就是集体土地产权所有人与政府之间的利益分配问题。例如在这次对《土地管理法》的修改中争议最大的就是对于农民的补偿方面。

“因此，深圳的分配方案将具有样本意义，是未来地方进行土改的方向，甚至成为未来地方土改进行分配的参照系。”陈国强说。

事实上，早在改革开放之初，深圳市就最先开始探索土地管理制度改革，并作为试点城市首次公开拍卖土地使用权。2012年5月，国土资源部和广东省政府批准了《深圳市土地管理制度改革总体方案》，以进一步探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化。