成都写字楼空置率再攀升 高品质租赁却持续走强

据仲量联行报告显示，至二季度结束，成都写字楼的总体量达到了106.47万平方米。集中供应带来的库存及消化压力的难题，再一次摆在了成都写字楼市场面前。业内人士表示：其实成都市场上，未来企业对于写字楼的租赁需求依然强劲，供应大并不是问题，真正的危险在于，目前在售及在建写字楼，大多产品形式单一。如何在写字楼产品上，根据市场需求进行创新，避免同质化，才是当下最该解决的关键问题。

存量破百万

同质化产品将受压

据仲量联行报告显示，2012年二季度，三栋甲级写字楼建成入市，总建筑面积高达266339平方米，同比上涨223%，环比上涨226%。至此，成都写字楼的总体量已突破百万大关，达到106.47万平方米。至二季度末，成都甲级写字楼空置率由一季度的23.1%升至37.6%，平均有效租金拉低至117.5元。业界关于成都特别是城南片区，写字楼过剩问题的讨论从未停止，普遍观点整个市场消化需要一定过程，而其中产品不够创新的写字楼，很可能在修建过程中就被淘汰。

同样面对强大的库存压力，北京上海的情况却有不同。戴德梁行最新报告指出，截至二季度末，北京甲级写字楼市场存量稳定在620万平方米。北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米288.55元，同比2011年飙升了近50%，空置率则持续下降到2.45%。

为何上海北京写字楼市场库存惊人，租金却屡创新高？仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示：“首先北京上海的市场成熟度跟成都有所不同。成都正处于快速发展阶段，第二季度租金微跌，空置率上涨，是由于大量供应入市冲淡市场。如果除开新入市项目，成都甲级写字楼的租金是上涨的，同时空置率也在下降。”他表示，未来2-3年的市场都会处于供应井喷状态，短期内品质较低、缺乏区域优势且呈同质化的产品表现将会持续受压。

未来竞争激烈

创新型项目有出路

作为大西南桥头堡城市的成都，写字楼市场前景如何？仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示，随着成都经济的持续向好、国际金融中心及优质产品的入市，预计未来跨国公司及大型国企对于高品质的写字楼的租赁需求将持续增强。

或许能够在万千写字楼中保持微笑的，则是那些高品质、产品有特色有创新的项目。例如，仁恒置地目前在成都的租金应该是最高，却租不应求。原因有多重：地段、单一业权还有其高品质及稀缺性。正是因为仁恒置地的高品质，实际上给入驻企业一个硬性标准和规定，保证了入驻企业的竞争力。

还有一些节能创新产品，成都国际科技节能大厦就成为首个以创新概念来获得业界看好的项目。它是国内首次拟设置新能源电动汽车充电桩的写字楼。在汽车行业中，新能源汽车概念正在普及。开发成都国际科技节能大厦的成都中节能环保发展股份有限公司正是看到了汽车行业这一趋势，设置了充电桩，为未来新能源汽车的应用提供基础支持。整体而言，它集成了国内外先进的节能建筑和新能源应用技术，最大限度做到了节能、节地、节水、节材和环保。

华润则为客户提供了定制服务。华润大厦有一个苹果成都旗舰店，在招商的时候，苹果提出结构上，店堂内不能有一根柱子。华润根据其需求做了结构上的改造，算是为客户做了创新。

有资深业内人士称，节能概念在成都商务地产领域，成都国际节能科技大厦是首个吃螃蟹者。此外，在节能产品上，成都来福士广场，也因多项“抠门”设计方案，获得由美国绿色建筑委员会颁发的“绿色建筑(LEED)预认证金奖”。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示，虽然节能环保的产品，在短期内的影响不会太明显，但是从长远看，节能环保是保证中长期产品竞争力的重要因素。