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成都二手房计价征税满月 购房税成本增加两倍

作者:一苇 来源:搜狐焦点网 更新时间:2012年08月10日 【字体:

【时间】:2012年8月9日14:00

【地点】:搜狐焦点成都直播间

【嘉宾】四川中原地产三级市场总经理 冷泉颐

【主持人】:搜狐焦点成都站编辑 一苇

在成都房地产界三级市场,中原地产三级市场总经理冷泉颐因敢说实话,并屡屡活跃在各大地产板块而为“地产才俊”。1998年,中国地产业乱象初现,而来自辽宁台安的冷泉颐大学毕业背着包裹来到深圳,跟很多当时来到深圳的年轻人一样,他也带着“淘金”之梦。

如今,坐在搜狐焦点直播间侃侃而谈,被时光打磨的“温润如玉”的冷泉颐坦言当年的他并没有明确的目标,卖过保险,做过销售,混迹与九十年代火热的深圳淘金潮,一个偶然的机会他进入了房地产市场,让他惊喜的是房地产销售给了他人生的第一桶金,也让他逐渐清晰了自己的职业规划。

对于冷泉颐而言,2005年才是人生的大转折,这一年,他经业内推荐,来到了中原地产成都公司,放弃了十几家店的他选择了从头再来,从管理中原两个小店面起步,中原给了他一个大舞台,而他也给了中原一个惊喜,如今,他已经是四川中原地产三级市场一把手,是中原二手房百多家店面的“大总管”。

在访谈中,有一个小细节让搜狐焦点影响深刻,冷泉颐坦言自己对二手房市场新标准并不是很了解,前一夜,他还给房管局的刘科长打电话,讨教“二手房新标准”一些细节,说这些话的时候,他诚恳而认真,喜欢喝无味的清水而没动浓郁的铁观音,冷泉颐身上的气质独树一帜。

一苇:7月1日起,成都市正式开始按新的参考评估系统对二手房实行计价征税。与旧的二手房评估标准相比,新的评估系统是如何对房屋进行估价的?它将让二手房购买成本提高多少?

冷泉颐:房管局评估系统坦白讲,我也找一些相关的专业人士进行了一些了解,大方向是找两个评估公司,对整个成都市的一些楼盘样本,进行集中采样,集中采样之后再根椐目前的报税的过户成交的新二手房的情况,进行一个比较,进行一些评估,包括具体的参数,大概涉及到30左右的参数。值得注意的一点是涉及到具体的事项,比如说整套房的朝向、面积、装修以及楼层,进行一个对比,形成了“一房一价”的过程。

随着7月份开始实施到目前为止的这段时间内,新成交过户的二手房依然会进入到房管局的评估系统,进入到这个系统里面,也有一些具体的数据,对未来的评估也有一个参考的价值。在整个二手房过户的当中,也是一个不断变化的过程,从某种意义上说“一房一价”已经形成了。

坦白来讲,整个系统是比较复杂的,我只是简单的对我所了解的做一个介绍。另外一方面,购房成本毫无疑问的是提高的。具体提高多少呢,原来的划分是比较简单的,按照区位、几环等大方向有一个判断,大概划为几个等级,而且价格也不高,这次房地产的价格,对我们房地产经营商来说,也是一个难点,对我们目前来说,也是不能完全把握到百分点的非常准确的过户价格。是这样的一个情况,目前的评估价格是接近于市场价格的。

一苇:比如这个是第三方评估还是房管局评估,有什么标准?

冷泉颐:事实上,对于单独的一项评估的标准,是没有进行评估的。是通过之前的一些数据、样本,采样进行一个综合的分析,之后参照一个之前的参照值,定下来的,你这套房的区间值它在这个点上。它是属于过户价格非常低的价格。举个例子,最低的目前定的标准通过采样来的可能是8100,但是如果你是成交9500,对吧,正常来说是按9500过户的,之前也是有一个过户指导价值的传统,从相关部门把握来说,我最低所能接受的价格是8100,我就认为你这个8100是合情合理的。

一苇:那么就是说这个“一房一价”是不现实的?

冷泉颐:原则上是“一房一价,但是不排除有些房子不是“一房一价”的,在实际操作过程中存在一些差异。

一苇:那么这个新评估标准实施前后,成都二手房市场有哪些显著变化?

冷泉颐:应该说在在出台前就有变化了,其实这个消息出来比较早,之前去年也好,都吹过风,去年12月份的时候没有去实施,今天2、3月份的时候某种程度来说,这个就不是风了,就按照这个去办了。2、3月份的反映没有这么明显,市民对这个关注度高,在过户指导价格之前赶着办理过户手续应该是在5月下旬的时候,购买力才涌现上来。他们还是想赶这班车,从自己实际的情况来说,确实能够节约一部分的购房成本。这些都在中原是有数据监测和支撑的。

一苇::打个比方,100万的房子,购房的成本增加了多少?

冷泉颐:拿100万的房子做比较的话,在实施税费之前,具体情况不一样,要看这个房子大没有大过140平米,是不是普通住宅,还要看它是不是超过5年的,是在5年以内的,还是5年以上的。这个情况还是不一样的。但是正常我们进行评估的话,原来的评估价格是2500、2600的价格,现在我们的平均价格是去到8100了,所以这个比较出来说应该是差不多有两倍到两点五倍的水平,增幅是这样一个水平。

一苇:据统计,进入税收新政后第一周,成都二手房市场无论是从成交套数来看,还是就成交面积而言,下滑幅度均在50%以上。这组数据还是有点惊人的,能给我们分析下真实性和原因吗?

冷泉颐:其实这个数据在我看来就一点不惊人了,市场情况呢,应该说的确是这样的情况。下降幅度是有这么大。之所以这么大的原因是很多准客户在5月底的时候要赶上末班车,会透支了一部分。正常情况下在7月份或者是8月份要购买的一些客户群体,有这样的透支呢,所以说这是一个很正常的现象,整个市场都是这样,甚至有一些公司降得更多。

一苇:进入7月,成都二手房市场成交量出现大幅下滑。据了解,包括伊诚地产、富房不动产、满堂红等多家品牌经纪公司均出现了明显下滑的趋势,特别是实际成交量上,普遍下滑幅度在50%—60%之间,个别经纪公司甚至出现了70%以上的下滑幅度,中原三级市场的情况怎么样,能否透露一二?

冷泉颐:中原地产三级市场实际上也一样,我们在这个波段内营销业绩也下降,但是整体上来说还很好,降幅不大,在50%以下的。7月份整体表现还是不错的,因为毕竟我们公司除了做二手之外呢,我们还有新房这样的一个内部互动合作,在租售我们二手房的同时,也重点突破了一些一手房,也取得了一些成绩。 

户 型 价 位(万) 面 积(㎡) 小 区
2室1厅1卫 17万 72.5㎡ 县城其他区域
3室2厅2卫 32万 124.2㎡ 迎春广场
3室2厅1卫 41万 102.5㎡ 迎春广场
3室2厅1卫 40万 133.2㎡ 迎春广场
3室2厅1卫 24.8万 98.2㎡ 北街
2室2厅2卫 43万 110㎡ 大邑大道
户 型 价 位(万) 面 积(㎡) 小 区
1室1厅1卫 200元/月 40㎡ 北街
2室2厅1卫 700元/月 90㎡ 南街
3室1厅2卫 500元/月 90㎡ 通达路
1室1厅1卫 3333元/月 140㎡ 大邑大道
3室2厅2卫 800元/月 140㎡ 县城其他区域
3室2厅1卫 500元/月 105㎡ 红光小区
楼 盘 价格(元/平) 区 位
圣桦城 4000 内蒙古大道
保利中央峰景 3600 大邑大道
力扬·时代 4000 大邑大道
鑫河国际花园 3700 桃源新城
天邑•春江花苑 3500 大邑大道
优品美地 3650 甲子路