2011年成都楼市转机淡市突围 个盘给力大牌威武

威武，网络流行写法V5，指强大、风骚、很有力，有代表性，受欢迎。三年前，人们还在为成都房企“40亿”俱乐部而惊呼。去年，保利80亿的年销售额，给成都带来了震撼。今年，任何的业绩超越，都更值得我们喝彩，在淡市下的超越，才是真武威。

12月初，成都街头出现一醒目房产广告，内容简单明了，仅三个字：“80亿”。这是保利地产在成都11个月的销售签约数据。这个数据在一系列调控政策搅动得成都的房地产市场“不可承受之淡”的2011年，尤其让人咂舌。这个数据的公布，宣告了2011年保利地产蝉联成都楼市销冠已经是“公开的秘密”。然而，保利率先亮出业绩，也在宣告淡市之下，成都楼市依然不乏真正威武的逆市“英雄”。

冠军无悬念 十强座次尚是谜团

对于开发商来说，无论你盘大盘小，是新兵还是黑马，全年销售数据都是不可回避的年终大考。2011年，对于保利来说，数据并不敏感。截至11月29日，保利地产在成都市场的销售数据是82亿，提前一个月锁定成都楼市的年度销售冠军。2011年，保利仅靠保利公园198、保利中心、保利花园、保利心语等老项目，就完成了封顶80亿的市场神话。年内是否破百亿，将成为保利下一个带给成都的悬念。

对比2011年成都楼市销冠的悬念，“十强”的座次表排位大战显得更为惹人注目。今年，华润、蓝光、万华、中海、恒大、万科、九龙仓乃至2010年发力拿地的中铁、建发等一系列公司的“十强”之争仍是关注的焦点。据知情人士透露，中海今年销售额预计将达50亿，全年44亿的任务在国庆节之后就完成。而凭借南湖国际社区，上半年稳坐单盘销售冠军的森宇，也都是候选表上的“种子选手”。从正和地产公布的2011年上半年成都品牌开发商销售数据表来看，除了保利，森宇、万华、万科、华润分列前五，紧随其后的蓝光，合能，国嘉、绿地等销售金额差距也并不大。销售排座的混战，显然并未衰减。

成都某全国一线企业相关负责人透露了根据备案数据显示的2010年座位排序为：保利、万华、华润、万科。2010年，一些大企业被挤出三甲，一些企业被挤出前十；2011年，成都房地产排位战的竞争会更加残酷。

单盘“黑马”众多 “国际城南”成最大赢家

从目前公布出来的销售数据来看，除了榜上有名的，2011年成都房地产市场上演“淡市不淡”的大有人在。凭借"中德英伦联邦" ，中德完成了从“新兵”到“黑马”的转型。“12月31日之前破15亿，住宅单盘备案主城区前两名应该没有问题”。谈到全年销售情况，中德英伦联邦策划经理龙浩显得很有自信。龙浩告诉记者，开盘7个月时间，截至目前，中德·英伦联邦已销售约2000套，总面积近20万平米，“现在看来，中德·英伦联邦完成单盘年度15亿的任务已经没有悬念”。

不仅中德，同样地处国际城南的佳兆业·君汇上品和南湖国际社区表现同样惹眼。据佳兆业目前公布的数据显示，截至12月10日，其西南五盘累计销售逾40亿元，销售面积超80万平米。两年时间，从10多亿元到40多亿元，佳兆业已经进入成都品牌开发商第一梯队。某不愿意透露姓名的地产界人士告诉记者，“虽然目前佳兆业尚未公布君汇上品全年的单盘销售额，但是预估，超过13亿已不是问题”。据业内人士揣测，虽然南湖国际社区下半年销售动作稍有放缓，但基本上全年任务已在上半年消化掉了大半，加之稳坐上半年销冠，总体看来，全年16亿轻而易举。

热销诱因多 区域、价格、定位楼盘流行“组合拳”

一边是遥遥无期的市场“捂热”时间表，一边是年终销售数据的高下立判。值得注意的是，凡是表现突出，有凭单盘打天下的，有多盘齐发跻身50亿俱乐部的，有谋划全国市场的……无论是单盘还是总量，但其营销模式、产品定位还是品牌策略都各有特色。

简单的看，保利地产的业绩来源其雄厚的势力，在成都多盘齐发，但是细心研究，保利取得销冠，并不是简单粗放的规模化。据透露，今年保利有4个楼盘进入了成都单盘销售前十名，保利花园单盘销售额更是达到20亿，多个项目都成为区域销售冠军，出色的单盘区域领导能力才是保利成功的关键。

渐走高端的中海，在今年也调整了策略。在销售节奏上，中海从之前的小步快走，变成大步跑，从全国市场推开的价格调整，是其提前完成销售任务的关键因素之一。上半年，中海金沙府和中海城南1号，率先进行价格调整，下半年，中海锦城2期开盘，也调整了起价，都得到了市场给力的回应。

中德英伦联邦逢开盘必推出不少于300套房源；每批次新货必实现价格上涨；开盘当天必实现快速销售回款。四大特色，成为中德现象的鲜明特征，有业内人士感叹，中德·英伦联邦在不到一年时间，已经有了麓山国际社区的气质，即仿佛置身于市场的瞬息变化之外，自成风格。而君汇上品和南湖国际社区的热销，同样说明了主打城市周边打造大型社区战略的成功。

谈到郊区盘的热销，倍瑞地产总经理闵红松表示，“调控后刚性需求仍旺，郊区大盘受调控的影响相对要小，价格优势巨大，企业能在短时间内占领市场，并保证公司资金的流动性”。

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数据背后洗牌刚刚开始

据世家机构统计数据显示，2011年1-11月，成都主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段的刚需户型，共成交27088套，占主城区商品住宅成交总量的52.7%。从数据可以看出，刚需已成为成都楼市的绝对主力。单盘在调控下做出迅速调整，从之前的小步快跑，变成大步跑，从全国市场推开的价格调整，也是品牌开发商提前完成销售任务的关键因素之一。

有人笑言，2011年楼市的深冬长到让开发商忘了春天的模样。不可回避的是，楼市遇冷是一个不争的事实。当楼市热潮逐渐退去，或许还会带来一系列的品牌竞争洗牌格局，这种洗牌的过程，冰点下的品牌戮技战术考核才严峻，可能会在未来三年深度影响成都住宅购买的选择判断。