成都楼市忐忑前行变革突围 2011“冷”市下“热”趋势

忐忑，2011红遍大江南北的“神曲”，连一些小朋友都可以“咿呀哟”的唱几句，而2011的楼市也时时叨念：“呀咿呀咿呦！啷个弄啷个弄啷个弄？”在上上下下的市场奔波后，有的坚持向“上”，不少高端项目亮相，有的往“下”打开局面，中小户型、刚需盘成为市场主流，有的自持物业，让销售员去忐忑吧！

“会享受最好的，能承受最坏的。”英国作家爱德华·伯曼先生这句有点哲学道理的话，用在开发商身上也同样适用。2011年楼市“冷”字当头，但是在这样冰冷的市场环境下，一些开发商及时调整产品类型和营销思路，在最坏的“冷”市场下，同样创造出成效显著的“热”趋势。

趋势1 中小户型成当家花旦

虽然2011年成都楼市的整体销售盘点数据还没有出炉，但是有业内人士估计，低总价的中小户型绝对是2011年楼市销售的“当家花旦”，它们为2011年楼市总体销售撑起了大半边天。

据世家机构统计数据显示，2011年11月的第三周成交户均面积为83平方米，而去年11月同期户均成交面积96平方米，这个数据从一定角度证明了中小户型开始成为楼市的主角，并且专家认为这样的趋势将延伸到 2012年。

“吸引购房者的最直接原因就是总价低。刚需客户是购买中小户型的主力，85%的购房者都是用来自住。”香城印象营销总监熊逸霖坦言，有刚需客户作为支撑，对2012年中小户型的销售形势，香城印象信心满满。置信逸都策划经理余鹏也告诉记者，置信逸都中小户型的购买者90%以上都是刚需客户，他推断如果政策没有松动，明年中小户型还将继续成为成都楼市的主角。

道和地产总经理杨林认为，部分资金不很雄厚的投资者也青睐低总价的中小户型。“对于闲置资金在20万~50万元的家庭来说，股票、基金等投资方式风险过高，房子是保值投资的绝佳选择，而中小户型的低总价正好满足了他们的需求。”他解释说。

趋势2 实力房企抢占高端市场

尽管市场的冷空气四处弥漫，但是2011年成都的高端领域却频频有项目高调亮相销售，而这些项目的销售大多延续到明年。

在成都，楼盘一向以中产客户为主的万科，今年年中推出了成都首个Top系产品——五龙山，并以创新的平层豪宅惊艳成都楼市。今年9月，华润以其顶级精装产品金悦湾，正式向成都高端住宅发起了冲击，位于城西三环外的该项目，属于成都西部传统的高尚居住区外金沙板块。无论是从推广的力度还是对外宣传的气势，华润·金悦湾都透露出“高端”之气，业内人士认为·金悦湾的各项标准均超目前成都市场上的最好产品。去年成都楼市新科销冠保利，今年也在成都推出了首个高端项目——保利·康桥，并凭借过硬的产品和稀缺的地理位置，开盘两天累计成交93套，成交金额2.5亿元。中海则是另一个活跃于成都高端市场的央企。据悉，近几年，中海已将产品线逐步向高端调整，在今年提出了“2011置业成都，高端看中海”的口号。据了解，2011年，中海在售的高端产品包括中海·城南1号、中海·金沙府高层电梯华宅及峰墅。保利、中粮、中信、中铁二局等多家央企，也均有不同高端项目在今年发力，实力企业乘势抢占高端市场已经成为了“冷”楼市下的“热效应”。

趋势3 精装房“减配”或变清水

当精装房正要风靡成都楼市的时候，楼市“调控”将精装房一刀“腰斩”。调控之下，精装房因比同区域清水房高数千元的房价，受政策影响最为明显。2011年，不少开发商为精装房“减配”——将精装房“精度”减少，或将项目部分或全部调整为毛坯房。

今年率先进行价格调整的中海，在成都的首个精装房项目——金沙府，推出了清水房，9000多元/平方米的价格，着实吸引了不少购房者。无独有偶，位于光华大道附近的某精装小户型楼盘，由于受到市场环境的影响，不得不推出“精装or清水，购房者自己选”的方式，让购房者自己选择购房方式。

而有的项目，面对市场的冷清，及时调整项目定位，把精装房调整为清水房，以顺应市场需求。城东某集高档公寓、商务、商业、SOHO为一体的首个泛城市综合体项目，在规划之初是高端的精装产品，但是随着楼市变冷，购房者对购房价格的敏感度增加，该开发商不得不调整精装规划，为精装房“减配”以降低总价；同样，城南三环内的某楼盘前期规划做精装房，但是最后面市的结果是：项目除了公共部分精装外，户型为清水，这突然的精装变清水，让业内议论纷纷。

“精装房受政策影响较大，如果明年政策没有松动，精装房肯定还要持续‘低迷’，直到政策解冻的那一天。”四川尚都实业股份有限公司董事长黄信德说。

趋势4 商业不卖实力公司“屯资产”

在住宅销售市场遇冷之下，越来越多的实力开发商将自己开发的商业地产变为“持有”，意欲坐享未来商业地产创造的稳定收益。

老城南的地标商业——凯德来福士广场，在开发规划之初就表示“由凯德自己长期持有”，人民南路绝佳的地理位置必将让来福士广场在未来为凯德源源不断地创造出财富；同样位于南沿线的奥克斯广场，开发公司也将自己持有绝大部分；而在年初，在成都拥有“综合体”之王的花样年，也开始有意识地增加成都持有物业资产，中海今年推出的两大写字楼项目：中海大厦和中海国际中心都是自持型写字楼……2011年，商业地产已经从开发商的“回款器”转变为更为长期的现金流来源，越来越多的商业地产，包括写字楼宣称“不卖”。“当黄金地段的商业不动产持有门槛猛升，实力公司就越看重这种优良资产为自己在未来创造稳定的收益。”成都全国房地产经理联合会秘书长何良栩这样总结。而有业内人士认为，2012年成都将要推出的那些重要商用地块，将同样成为这些注重资产收益的公司趋之若鹜的肥肉，其结果很有可能是：好地段的好商业，市民出钱都难买到。