二手房与新房同时叫卖 楼市老面孔引围观(3)

南：美洲花园“慢慢地走”

2004年，美洲花园一期“温哥华水城”组团在城南开盘，这个城南的百万平方米大社区拉开了序幕。时至今日，项目依然还在持续开发。今年11月，美洲花园的6期———美洲花园E区即将开盘，这次主打中小户型，高层电梯公寓。
开发商美洲地产成立于2000年，一直在开发建设中的 “美洲花园”， 地处南三环路五段，占地500多亩，总建筑面积超过100万平方米，涵盖了联排别墅、叠拼别墅、多层洋房、小高层、高层观景公寓、综合商业广场等建筑形态。

首期温哥华水城为多层洋房，是成都较早开发的北美风情大型高档社区。二期、三期都以多层洋房、叠拼别墅为主。而之后的“加州山庄”则是纯北美风格别墅组团，五期“多伦多城堡”则是小高层。而现在即将推出的六期，总建筑面积33万平方米，是以中小户型为主的高层电梯社区。

“即将推出的美洲花园E区，并不是我们的收官之作。”美洲地产的营销负责人说，整个美洲花园的总建面达到了100多万平方米，已经完工的只有30多万平方米，未完工的美洲花园E区有33万平方米，还剩下近50万平方米未开发，快则五六年，慢则10年才会开发完毕。

为什么美洲花园的开发周期如此之长？“体量很大是原因之一。”这名负责人说，另一个重要的原因是，每个地产公司都有自己的开发理念，而美洲地产的开发理念，并不是做快消品，追求现金流，迅速回笼资金滚动式开发，而是每期产品都做成精品，因此美洲花园几乎是两年一期的速度在推。他说，以即将推出的美洲花园E区为例，最主要的前期工作在今年上半年就完成了，当时对下半年的市场形势已经有了很清晰的判断；但推盘的计划，并没有受到市场变化的影响，依然是按照公司的既定计划在走。相反，将产品做到极致才是他们所努力的方向，“我们60多平方米能做到套二，70多平方米可以做到套三，88平方米可以做到套四，户型之好在成都难觅对手。”

但不可否认的是，和市区的不少项目相比，美洲花园的房源在进入二手房市场后，显现的增值空间并不惊人。以一期为例，开盘每平方米约在3000元左右，而现在的二手房售价，约为每平方米8000元。“前期的项目增值空间还没完全释放。”美洲地产的营销负责人说，随着美洲商业广场等配套的迅速完善，后期项目的高起点，美洲花园还有很大的升值空间存在。

是什么让它们变成“熟脸”？

一般来说，一个体量在30万平方米以内的住宅项目，根据市场行情，其销售应该在3年内完成，体量较大项目多采用分期开发模式，推盘节奏则会更加密集。“美洲花园、东山国际新城、博雅新城、河畔新世界、温哥华花园……”在近几年的成都楼市，这些项目渐渐成了“熟脸”却又一直处在销售状态。是因为它们体量过大，有卖不完的房子，或是其他原因？

“造成这些项目成为成都楼市‘老面孔’的原因有很多，在排除资本因素外，主要是由于三个原因形成的，区域、产品规划和推盘方式。”一位不愿透露姓名的成都某地产研究机构老总分析，在这些老面孔中有的是由于其所在区域在过去几年并不是成都楼市版图上的重点，所以跟随区域大势，一直不温不火；而有的是因为其产品规划与当前的市场主流产品差异较大，所以在推出之时并未引起广泛关注，造成了后期积压；还有的则是因为其本身体量较大，而在初期推盘时显得较为谨慎，像挤牙膏一样慢慢卖，推广方式与自身情况不符，被购房者错当成一个小盘，起势未占先手。

“其实挺好的啊，不论是老业主还是开发商，都能获得土地的溢价。”资深业内人士冯珏对这一现象这样表示。他说，这类开发商，一般已经很难有能力再拿到像当年那样大和位置好的地块，因此留在手上慢慢开发是很正常的。一般而言，他们更多是根据自身的现金流情况进行项目的开发，回笼资金后，也会用于其他的一些产业。而在新房开盘时，也会参考二手房市场的价格，同样，二手房也会参考新房的价格。