热钱奔涌商业地产 推动成都楼市“去住宅化”

2011年上半年，在受到限购、限贷、限价等多重调控政策影响下，成都楼市的销售格局发生了系列变化。和去年同期相比，其中商业板块的上涨幅度远远超过住宅产品，“商业唱大戏”成为今年成都最显著的楼市特征。

住宅冷商业火商业地产成交涨幅70%

 一直都在帮子女看房选房的张阿姨，最近开始特别关注商业地产，哪里有商铺销售的信息，她都会非常留意地记在一个小本子上。”据张阿姨向记者介绍，为了让子女去年的年终奖保值增值，她每天都在关注房地产的走势，但年初的几道楼市新政打乱了他们之前的既定投资计划，“没有资格买住宅，投资商铺也是不错的选择”。在迅速调整投资思路后，关注商铺的消息成为了张阿姨最近每天“功课”的主要内容。

对此业内人士分析认为：“正是像张阿姨这样的购房者，开始逐渐推高了今年上半年成都楼市商业产品的销售量。”根据成都透明房产网独家为本报提供的半年数据显示，截至6月10日，今年上半年住宅产品销售34026套，销售总面积3297730.93平方米，销售套数和销售面积分别同比仅仅上涨了2.2%和6.74%。但与此同时，上半年的商业地产却迅速发力，势头远远超过传统的市场主力——住宅。统计数据表明，今年1-6月10成都主城区内商业产品销售10556套，销售总面积947417.37平方米，销售套数和销售面积分别同比去年上涨了69.85%和73.79%！

打开另一条资金通道开发商纷纷放弃“自持商业”

据了解，在今年上半年的几个月时间中，除了在临近的5月商业稍微显得有点疲软，其余时间的表现一直都比较抢眼，特别是在3月份，更是出现了商、住销售大幅反差的现象。住宅产品无论是同比还是环比的数据都出现了严重下滑，而商业板块的销售数据则无论是同比或环比的数据都出现了大幅上扬。

投资热情的涌入导致了销售市场的火爆。“弃住从商”的现象开始在整个市场迅速蔓延，面对购房者投资风向的转变，开发商也为此迅速调整了开发思路，抢占优质商业资源高地。据预测，成都商业地产综合体项目今年将突破80个，其数量在去年开工开业立项的基础上再次大幅增加，花样年在城南的商业项目将提高至40%，保利未来3年的商业投资比重将达到总投资的30%，中海也将在成都同时运作三个商业项目，龙湖、蓝光、绿地、中铁西城等都将针对商业板块加大开发步伐积极进军商业地产。

而同时，在住宅市场受限，开发商资金压力增大的情况下，许多原来表示将长期自持商业的开发商也开始转变观点，纷纷整合旗下的所有商业资源，进行“商业地产推荐会”，以求打通住宅限购后的另一条资金通道。

热钱奔涌商业地产推动楼市“去住宅化”

对于商业地产今年的如此火爆，很多业内人士甚至非常乐观地认为今年完全有可能就是商业地产的发展元年，“就成都市场来看，目前商业地产的发展还有很多不可忽视的优势条件。”元贞国际机械城负责人王戈认为，受不久前下发的《成渝经济区区域规划》利好政策的刺激，成渝经济区将成为中国经济新的增长极之一，这给区域内的商业地产发展也带来了非常优良的生存发展土壤，成都的区域价值将为此得到很好的彰显。另外，成都一直发展迅猛的商贸、物流业，带动了多个种类的产业带实现了良性发展，也为下个阶段成都商业地产的提升提供了重要的基础，而正在加速西进的IT、金融等高端产业也为成都城市商业的发展提供了巨大的推动力。

但是，就在众多房企开始纷纷投奔商业地产，希望能在这一领域大干一场的同时，也有业内人士对此表示出担忧。成都盈方地产副总陈辉分析认为，住宅和商业二者一直以来的发展都是相辅相成缺一不可，“商业必须要建立在一定人流的基础上才能发展，特别是社区商业更是如此。”。另外多数业内人士也认为，商业地产的开发不同于住宅，商业地产本身的产品规划设计也非常重要，符合市场需求的商业产品同样需要开发商做大量的前期论证工作。

成立商业管理公司 万科“被”转型商业地产    北京商报

作为地产业的老大，万科的一举一动一直深受业内的广泛关注。特别是对于万科转攻商业地产一事，经常成为媒体的关注热点，万科在一步步地“被”转型。

上周，深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，法人代表为周彤，而周彤同时也是深圳万科的总经理。这被媒体认为是万科低调转型商业地产的先兆。

但是记者就此事向万科总部求证时，万科方面向记者表示，万科依然把住宅作为主要发展模式，商业地产领域的动作只不过是在增加万科在商业地产领域的开发经验，并无转攻商业地产的意图。

一位接近万科的人士向记者透露，外界对于万科地产的被转型，最早于去年出现。当时，万科总裁郁亮表示，在今后的开发中，住宅将占万科业务的80%，而商业地产所占的规模不超过20%，被认为是万科转型商业地产言论的导火索。

而事实上，万科试水商业地产是一种被动的选择。这位负责人表示，随着城市的发展，居民对于商业地产的需求不断上升，而同时，在土地出让中，要求配建的商业地产比例在不断地增加，这样的市场就要求万科必须在商业地产方面积累经验。

去年3月26日，万科在东莞长安与12家竞争对手经历136次激烈争夺，以溢出底价一倍的高价拿下一座约60层的地标性商业建筑；4月8日，万科又与西安市曲江新区管委会签约，将在曲江投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店；10月20日，万科以11.2亿元在北京收购了赢嘉中心。

这一系列拿地动作的背后是万科在商业地产方面的尝试，也是为以后的开发做经验的积累。

记者了解到，早在深圳成立商业管理有限公司之前，北京就已经成立商业发展部，负责北京万科开发商项目的商业配套销售和招商工作，如金隅万科广场、长阳半岛的商业配套等等。

尽管万科如此低调，但是未来商业地产将成为下一个开发热点的事实已经不容置疑。

和万科的暗度陈仓相比，保利和金地要明显高调得多。日前，保利集团透露，即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的，其余都会公开发售。

按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿元。

金地对于未来商业地产的规划更加大胆明确。金地集团董事长凌克表示，金地在今年将在商业地产领域实现突破，投资一至两个商业地产综合体项目，并在今后五年，每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。凌克说：“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”