影响房地产市场长期走势的十大政策(4)

九、推动人口有序流动

人口规模及其变化是决定房地产市场走势的基本力量，而人口变化则是由其自身惯性、市场因素和国家政策共同作用的结果。

人口由农村迁移至城市、由欠发达地区迁移至发达地区是大势所趋。研究表明，各国人口迁移大体呈现为两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，各级城市都有人口迁入，这与工业化尚处于初中期的产业结构有关；第二阶段，人口从农村和中小城市向特大城市、大城市迁移，中小城市人口迁入停滞，大都市圈人口继续增长，其驱动力是产业升级和集聚效应。

即使是已高度城市化的美国、日本，人口向大都市区集聚过程至今仍未停止。从中国看，改革开放后人口向各级城市、小城镇迁移，1995年－2010年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津等地区，2010年后主要迁入一线城市和部分二线城市，目前总体上处于人口迁移的第二个阶段。

中国城镇化已处于中期阶段，增长有所放缓但仍将持续。城镇化水平从2000年的36％左右提高到了2017年的58．52％，年均增长1．3个百分点，平均每年进入城镇就业的农业转移人口最高达到2000万左右，保持高速增长，但增长势头放缓。据有关方面预测，如果未来一段时间内我国经济增长保持在6％左右，城镇化率增长维持在0．6个－0．8个百分点，到2030年城镇化率将达到65％－70％，城镇人口将超过9亿人，进入以城市主导的社会形态。

国家将继续推进城镇化战略，实施差别化人口落户政策。《国家新型城镇化规划》提出，以合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）等为条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万－100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

规划要求推进人口管理政策改革，在加快改革户籍制度的同时，创新和完善人口服务和管理制度，逐步消除城乡区域间户籍壁垒，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

综合判断，在未来一二十年内，中国仍处于城镇化较快发展期，除京、沪等资源环境承载力严重超载城市外，重点城市群特别是区域性中心城市人口将持续较快增长。在此情况下，一二线城市房地产市场将长期承压，这也呼唤及早建立完善房地产租税制度，释放市场合理预期。

十、加快养老产业发展

人口对房地产市场的影响除人口规模、城乡人口结构外，人口年龄结构也是一个重要变量，其直接影响是人口老龄化及国家养老政策。

三大因素将决定国家养老产业的未来。一是人口老龄化加速。我国老龄化率已由2000年的7％上升到2017年的17．3％，60岁及以上老年人口达2．41亿。据预测，2050年中国老年人口将达到4．8亿，约占全球老年人口的四分之一。庞大的老年人口数量构成了我国养老产业大发展的基础，预计到2050年中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元，约占GDP的三分之一。

二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年我国人均GDP已达8836美元，服务业稳居国民经济的第一大产业，服务消费成为消费结构升级的重要推手，医疗、健康、养老等民生产业进入全面跃升的新阶段。养老服务业成为服务消费的新高地，需求规模快速增大，医疗护理化日益扩大，供给主体更加专业化、多样化。

三是发展养老产业成为基本国策。国家不仅提出了“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”建设目标，还密集出台相关政策，涵盖养老设施建设、养老用地保障、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、互联网＋养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、金融支持、税费优惠、财政补贴等各个方面，发展养老产业成为供给侧结构性改革的重要内容和长期政策。

在中央力推、地方热捧、需求日盛的形势下，近年来我国养老产业迅速发展，正跨越“筑底期”，迎来“黄金时代”。

尽管养老产业小而分散、经营粗放、亏损面大的总体格局尚未根本改变，但企业布局养老市场仍热情不减。随着大型房企、险资、国企、投资机构争相进入养老市场，行业洗牌在所难免。未来抢滩养老市场的重要筹码，除硬件设施与时俱进、服务内容日益专业、服务管理不断精益外，主要就是延长产业价值链，以产业互补构建竞争优势。

（作者为中国科学院大学国家土地科学研究中心主任、研究员，编辑：苏琦）

（本文首刊于2018年10月1日出版的《财经》杂志）