影响房地产市场长期走势的十大政策(3)

六、建立国土空间规划体系

生态环境问题，归根到底是自然资源过度开发、粗放利用、奢侈浪费造成的。为从根本上解决这一问题，十八届三中全会《决定》提出，“建立空间规划体系，划定生产、生活、生态开发管制边界，落实用途管制。”2014年出台的《生态文明体制改革总体方案》要求，构建“以空间治理和空间结构优化为主要内容，全国统一、相互衔接、分级管理的空间规划体系”。

此次《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》明确，“强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，推进多规合一，实现土地利用规划、城乡规划等有机融合。”建立统一、协调、权威的国土空间规划体系，实施全域国土空间用途管制提上了重要日程。

按照生态文明体制改革要求，综合国际空间规划发展趋势和我国规划体制建设实际，未来当以主体功能区战略为基础，以国土空间规划为主体，以划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界为基本手段，建立自上而下逐级控制、总体规划与专项规划相互促进、基层土地利用规划与城乡规划等有机融合的空间规划体系。

根据《全国国土规划纲要（2016－2030年）》，未来将坚持集聚开发与均衡发展相协调，着力构建多中心网络型开发格局，依托主要交通干线和综合交通运输网络培育国土开发轴带，以城市群为主体形态促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展，按照控制生产空间、适当增加生活空间、严格保护并拓展城市开敞绿色空间要求优化城镇空间结构。

按照上述构想，国土开发轴带和集聚发展区将是未来国土开发的重点地区，京津冀、长三角、珠三角将建成具有世界影响力的城市群，长江中游、成渝地区、中原地区、关中平原、东北地区等中西部地区城市群将进一步发展壮大，区位优越、潜力较大的边境城市和特色小镇将重点发展，生态保护区、永久基本农田、城镇开发边界“三线”管控将进一步强化。可以预料，“多规合一”和国土空间规划体系重构，将对未来我国房地产市场走势产生全局性深远影响。

七、推动区域一体化发展

缘起于主权国家之间的区域一体化正在向主权国家内部延伸，其主要驱动力是专业化发展的规模经济、成本节约和产业链衍伸的范围经济。与编制实施国土空间规划的政府行为不同，区域一体化发展由市场主导，其红利来自市场机制下的要素自由流动和资源优化配置。作为国家区域发展总体战略的重要组成部分，区域一体化发展对未来房地产市场走势的影响自然也不可小觑。

“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略，是我国区域一体化发展的最高形式。“一带一路”建设，旨在促进各国加强经济政策协调，提高互联互通水平，深化双多边合作。京津冀协同发展，旨在有序疏解北京非首都功能，着力在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，形成新增长极。长江经济带发展，旨在共抓大保护、不搞大开发，推动发展动力转换，在综合立体交通走廊、新型城镇化、对内对外开放等方面寻找新的突破口，打造新的经济增长极。

随着三大战略的深入推进，战略节点城市和承接功能疏解、产业转移城市的房地产市场需求将居高不下，互联互通和合作园区建设将加速房地产投资向重点区域集聚，商业、旅游、养老等地产迎来发展良机，境外房地产投资前景总体看好。

由广东省广州、深圳等9市和香港、澳门两个特别行政区组成的粤港澳大湾区，和由上海、江苏、浙江、安徽4省市组成的长三角地区，是我国建设世界级城市群和参与全球合作竞争的两大空间载体，也是国家率先推进高质量、高水平一体化发展的两大区域。

2017年7月1日有关各方签署的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，确立了携手打造国际一流湾区和世界级城市群的目标，提出推进基础设施互联互通、提升市场一体化水平、打造国际科技创新中心、构建协同发展现代产业体系、共建宜居宜业宜游的优质生活圈、培育国际合作新优势、支持重大合作平台建设7项重点任务。

2018年6月1日长三角地区主要领导座谈会，明确了实现长三角地区更高质量一体化发展的定位要求，将聚焦交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序7个重点领域。中国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的两大区域一体化发展向纵深推进，发展质量日益提升，一体化红利不断释放，对所在区域房地产市场将形成长期利好，同时房地产市场调控也会面临新的挑战。

八、加强智慧城市建设

2008年11月IBM提出“智慧地球”理念，即通过把传感器嵌入和装备到全球每个角落的供电系统、供水系统、交通系统、建筑物、油气管道等各种物体中，使其形成的物联网与互联网相联，实现人类社会与物理系统的整合。这一理念成为智慧城市的发端。智慧城市建设，就是以物联网、云计算等新一代信息技术为支撑，通过全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以人为本的可持续创新，实现城市智慧式管理和运行。

目前我国已有数百个城市开展了智慧城市建设试点，成效显著，但与智慧城市的内涵相比仍有很大差距，发展前景广阔。智慧城市建设为城市房地产发展注入了新元素，提供了新动力。

智慧城市的三大理念，即经济上健康合理可持续、生活上和谐安全更舒适、管理上科技智能信息化，都与城市房地产发展息息相关。

智慧城市建设追求资源节约和环境友好，致力发展绿色、低碳、循环经济；创新科技手段服务广大城市居民，全面推进智慧流通、智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲、环境保护和公共安全维护；积极运用智能化信息化手段，让城市生活更协调更平衡等，将极大提升城市发展质量，进而深刻影响城市房地产市场。

智慧城市建设成果将直接推动城市房地产持续发展和转型升级。首先，智慧城市建设有利于缓解交通拥堵、环境污染、安全恶化等“大城市病”，提高城市人口承载能力，增加城市住宅总需求。其次，智慧城市建设推动要素向城市中心地区集聚，使城市“中心化”与“郊区化”角力的天平向更有利于“中心化”一侧倾斜，从而激活城市中心地区住宅需求。第三，智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲等的发展，可以带动租赁物业、高端物业的繁荣，促进房地产业转型升级。

此外，智慧城市建设对金融、科技的较高要求，导致越发达的城市机会越大，从而促使城市房地产分化。如果说区域一体化发展将在宏观层面上重塑我国城市房地产市场格局，那么也可以说，智慧城市建设将在中微观层面上决定城市房地产市场走势。