深圳楼市调控升级：个人买房三年内禁售(2)

《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》

一、加强法人单位购买住房管理

政策内容：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买新建商品住房(包括商品住房预售和现售)，企事业单位、社会组织等法人单位已购买的商品住房，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

政策说明：近期，由于我市新房限价力度加大，部分热点区域出现新房与二手房价格倒挂现象，“买到即赚到”效应发散，公司参与摇号带来市场情绪紧张。其中，招商双玺项目以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%，部分手握大量资金的买家往往会通过注册多个公司来参与摇号，增加购房成功率，这对于真正有买房需求的个人也是一种挤压，从一定意义上来说违背了房住不炒、稳定房价的调控目标，此前，北京、广州、长沙、杭州、西安和南京等多个城市已经相继出台政策，暂停向企事业单及其他机构销售住房。今年7月2日，上海也出台企业限购政策，抑制个人以企业名义购房的投机行为。

因此，我市有必要及时出台该政策：一是有利于及时堵住炒作漏洞，避免个人通过注册企业绕开个人限购政策，进行投资投机。二是有助于实现“摇号购房”的公平性，防止企业与个人争夺购房资格，加剧个人购房的摇号难度。三是有利于抑制企业投机炒作，促进增量和存量住房资源供给住房租赁市场、鼓励企业长期持有物业出租。

影响分析：2013年7月至2018年6月，企业购买新建商品住宅共2822套、占全市新房总成交量的1.35%；企业购买二手商品住宅10201套，占全市二手商品住房总成交量的2.21%，2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%，较上年提高0.92个百分点，总体来看，企业购房占比不大，但近期占比明显上升，投机意图上升、该政策的出台有利于抑制部分非理性需求，是给限购政策打上公平“补丁”，对市场负面影响不大。

二、加强个人购买商品住房销售管理

政策内容：居民个人购买的商品住房(不含安居型商品房)，自取得不动产权登记证书之日起3年内禁止转让。

政策说明：2017年，我市不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平方米，占全年二手住房销售面积46.2%，说明市场存在一定的短期炒作现象，在调控政策密集出台的2017年，北京、广州、成部、西安等50多个城市出台了住房限售政策、一类是规定在通知发布施行之日起新购买的住房，须取得不动产证达到一定年限后方可转让，如广州、惠州等；另一类是规定在限购区城内购买的住房，须取得不动产证达到一定年限后方可转让，对已购买的住房具有前溯性、如西安、长沙等。

影响分析：2015年7月至2018年6月，我市居民个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅(截止2018年6月30日，我市产权登记的商品住宅共170万套)的23.7%。由于该政策具有前溯性，对新购买和已购买的住房均执行限售，全市约23.7%的住房短期内将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作；同时，由于政策调控力度较大，可能会造成二手住房交易量下滑。

三、加强商务公寓销售和运营管理

政策内容：个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓(含赠与)，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

政策说明：由于我市未将商务公寓纳入限购。近年来明显出现投资资金转向商务公寓的情形，企业整购商务公寓案例明显増加，外地资金来我市批量炒房，经统计、2017年初至2018年4月下旬，我市企业法人购买一手商务公寓(含预、现售)2011套，占总套数的16.9%，2017年以来，北京、广州、上海均启动了对商务公寓的打击和控制措施，将其纳入限购范国。

为加强商务公寓销售和运营管理，有必要及时出台该政策：一是有利于抑制商务公寓的投资投机行为，堵住投资资金进入有居住属性的商务公寓市场；二是有利于增加租赁住房供应，对商务公寓进行限售而不是限购，既不会影响商务公寓正常交易，还能促进企业和个人将持有的商务公寓出租经营，增加租赁市场秩应，拓宽人才保障房来源，确保我市实体企业单位用工所需居住空间；三是减少商务公寓无序开发，在新供地有限情况下实施限售，有利于规避利用商业用地、产业用地投机住房市场的倾向，促进商务公高发挥配套居住的作用。

影响分析：2013年7月至2018年6月，全市新建商务公寓和二手商务公寓分别成交3.45万套和1.01万套，占目前全市存量商务公寓(截止2018年6月30日，我市产权登记的商品公寓共5.5万套)的81.1%，表明近5年商务公寓交易活跃；5年内转手交易的商务公寓占二手商务公高交易总规模的65%-75%，投资投机购房较为明显，该政策具有前溯性，对新购买和已购买的商务公寓均执行限售，全市约81.1%的商务公寓将被锁定交易，该政策的实施、可能导致商务公商投资需求下降，使得开发商减少对商务公高的开发，法人单位降低对商务公寓的购买热情，从而减少商务公寓的成交量，由于全市上午公寓面积仅占商品房面积的0.4%，预判对全市经济增长影响不大。