调控政策下 大型房企业绩猛增 中小房企生存艰难(2)

半个月房企股权变动近千亿元

今年以来，一些房企的股权变动也很剧烈。根据公开资料梳理发现，11月近半，较大房企宣布的房地产股权变动已近千亿。

11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告称，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批，标的资产交易价格为55.3亿元。

11月6日，恒大公告称，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元，占恒大地产增资完成后的4.7038%。

11月9日，豫园股份(600655.SH)公布，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

11月14日晚，亿达中国宣布，分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议，并购大连天地项目。公告显示，上述交易亿达中国花费44.6亿元。

Wind资讯数据显示，截至11月14日，今年上市房企涉及股权转让公告共202份，已超过去年全年的197份。

最近房企的股权变动案例为何这么多？中原地产首席分析师张大伟认为，大致有三方面原因：首先，房地产调控导致企业融资压力加大，主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加；其次，楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，部分企业开始腾挪股权获得资金；第三，市场降温但土地市场依然高温，房企的资金买股权比买地价值更高，加之中小房企融资难度增加，大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

武汉市一位不愿具名的房地产研究专家说：“去年武汉市新房成交面积3030万平方米，连续6年创新高，稳居全国前三行列。其中，万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中，即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业，武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下，中小房企却连活下去都成问题，很多企业手头只有一两个项目，干着干着就没了。”

这位专家预计，这种残酷的洗牌仍将持续，“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企，生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强，弱者恒弱’的年代，对一些龙头房企来说，现在过得比‘黄金时代’还舒服，甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说，这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

该报告还认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。