楼市半年考成绩出炉 呈现六大新变化(2)

金融：

收紧房贷 楼市去杠杆

在楼市政策不断收紧的背景下，6月北京房贷市场成交量下滑了15%左右，显示出楼市的杠杆率正在下降。与此同时，在金融去杠杆的大背景下，楼市信贷收缩还将持续，开发商的融资成本随之上升，特别是对于中小开发商而言，资金链将进一步绷紧。

实际上，楼市杠杆的下降，在此前央行营业管理部公布的数据中便已有体现。5月末北京个人住房贷款比年初增加了907.6亿元，新增额占各项贷款新增额的比重为28%，较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降了9.3个百分点、18.7个百分点。并且，北京首套房贷笔数占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。

此前房贷一直都被认为是银行的优质贷款。但是，如今在银行看来，房贷已从曾经抢手的香饽饽变成了鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现到了各大银行的房贷利率的折扣上。上海某房地产研究院研究员赖勤认为，本轮个人住房贷款利率上升的原因主要是楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序的整顿。

融360近日公布的《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。从全国首套房贷款平均利率来看，超八成银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，或为基准利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士认为，预计未来几个月，房贷利率仍会保持上行的趋势。

地域：

一二线降温 三四线升温

相对于热点城市各种限制措施频出，在去库存政策支持下的三四线城市接过了一二线的接力棒，楼市开始加速升温。

据某研究院的监测数据显示，5月，北上广深4个一线城市的新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现出降温态势。此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。值得一提的是，这16个城市中有9个城市出现了环比下跌的态势。

不同于一二线城市楼市成交的全面回落，三四线城市楼市成交走出了一波上涨行情。CREIS中指数据显示，2017年上半年三线代表城市的成交面积同比增长了12%。绝大多数三四线城市楼市成交都迎来了上涨，其中，汕头成交面积同比涨幅高达195.52%。

市场：

有价无市 量价齐跌

据悉，全国房产销售均价已经连跌两个月，一二线城市出现了“量价齐跌”的趋势。某研究中心杨科伟认为，在持续的低供应态势下，楼市多方仍将处于拉锯状态，“有价无市”的格局愈加明显。

以北京为例，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑了2．4％。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已发生逆转。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪较浓，市场议价空间在增大，曾经较坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。

走势：

下半年楼市政策难“放松”

多位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策在短期内不会取消，甚至有人认为限售将会成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货已成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域的房价会下降。

此外，对于下半年土地市场的变化趋势，欧阳捷认为，一二线城市在抑制需求的同时也减少了住宅土地的供应，未来一二线城市的住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加，但地价不会下降，房价的反弹压力很大，所以调控不会轻易放松，只会有微调。而三四线城市的住宅土地供给将继续下降，地价继续上升，房价上涨，而成交增速则会下降。

事实上，从今年上半年各家机构发布的数据来看，楼市的投资需求已经被抑制。业内人士预计，今年下半年这样的趋势仍将持续。