近8个月已拍出300宗高价地 地王为何总控不住？(2)

为何地方政府控不住地王？

为了控制地王，合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策，总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高，全额土地款需在3个月内缴清等，这类政策的最终指向其实是挤出中小房企，对于资金能力强的开发商来说，影响并不大，所以并不能从根本上遏制地王的出现。

实际上，从动机来说，在土地财政驱动下，地方政府逆周期调控的意愿并不强烈，因为地王最大的获益者仍是地方政府，这当中不仅包括高额的土地出让金，还有各种与房地产有关的税收。

数据显示，2015年国有土地使用权出让金收入达4.26万亿，2013-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比将近50%。2014年，与房地产相关税收合计（地方所得）占地方一般预算收入的比重达27.82%。

以上海为例，今年以来上海住宅和商业用地出让金已破千亿，这已经超过不少西部省份上半年的财政总收入，比如云南、山西、贵州、广西、新疆、甘肃、青海、宁夏、海南等地上半年财政收入都在千亿以下，而吉林、辽宁、陕西、内蒙古、重庆等地也只在千亿出头，青海甚至只有一百多亿。

目前涉及房地产的税收有11种，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税及契税、营业税、企业所得税、个税、城市维护建设税、印花税、教育附加费等。

2014年土地出让金收入和11个房地产相关税种收入占当年全国商品房销售额的80%以上，而房企层面的利润空间是剩下的20%甚至更少。

以一线房企万科最近发布的中报来看，上半年万科销售金额超1900亿，而归属于上市公司股东的净利润为53.51亿元，由于规模化房企在土地成本高企的一线城市未激进拿地，万科更是持有了718亿的现金。这说明一线城市地王虽耀眼，但实际开发商利润增益不大。因为地王获益的“大头”都在地方政府。

土地融资监管难

目前来看，一线城市控制地王的办法集体走向了“不卖地”，实际上这只是一种权宜之计，治本之策还在于对房企资金来源的监管，而这恰恰是地方政府所鞭长莫及的。

本轮房地产行情，与去年以来多次降准降息的货币宽松政策不无关系，而房企资金成本的廉价和资金来源渠道的广泛更构成了地王的坚强后盾。

比如土地融资，此前甚至可以做到三七开，即房企只需提供三成的资金，余下七成由拍地后抵押到银行所得。而如果房企联合拿地，或拿地后出让股权，所付出的资金成本甚至更少，这也正是融信110亿拿下静安地王的逻辑。

而这只是银行表内信贷的数据，随着影子银行的盛行，更多的表外资金流入房地产行业，这些资金规避了央行和银监的限制，异地资金更不在地方政府掌握之中。

银行业也坦言土地融资难管，地方政府层面更难以监管，因为资金跨区域流动，本质还是资管计划的嵌套，银监和证监都搞不定。

如此看来，无论是动机还是能力上，地王都非地方政府所能控制，而需更高层面更有针对性的管制。