你所鄙视的高房价 2020年将开启大幅下跌

中国的房价现在处于怎样的一种境况呢？

首先，从房价绝对值来看，当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈（东京及附近地区），而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。

其次在单纯的房价数字背后，还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售，且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权；更重要的是，住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到拎包入住，这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。

综上，无论从绝对水平还是相对水平来看，当前中国一线城市的房价都处于高位。支撑一线城市高房价的相关逻辑主要是：

第一，一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等资源，全中国有钱有梦想的人都想去一线城市，有人口净流入，就会不断新增住房需求，房价就不会跌；

第二，当前中国城镇化率不高，2015年仅56.1%，随着城镇化率的提高，大量人口由农村进入城市，将推动住房需求的增加，进而带动房价上涨；

第三，当前一线城市还在限购，那么即使将来有了降价的苗头，一放松限购，需求马上就会释放出来托底房价。

但事实真的是这样么？

只要有人口净流入，房价就不会跌？

纽约房价下跌时新增人口反而明显增加一个量级。纽约州2008年房价下跌时，当年及之后的新增人口数反而较前六年（2002-2007）明显增加一个量级。2008年纽约新增人口8.01万人，较2007年新增人口数多5.24万人，较2006年新增数多10.81万人，较2005年新增数多11.91万人。

可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，只要房价存在泡沫，当泡沫积到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。首先，从实际情况来看，近年来一线城市基于城市承载能力考虑开始控制人口数量，人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入已趋缓，上海市2015年的人口数已出现负增长，未来大城市人口控制政策预计也不会过于放松。其次，按照人口密度来看，北京、上海人口密度远低于韩国首尔、美国纽约和日本东京。这些城市在高人口密度、高人均收入的前提下，房价绝对值也没有比我国一线城市高太多，这说明当前我国一线城市的房价也许已经提前消化了未来潜在的人口流入对房价上涨的推动影响。