四次房地产崩盘前夕征兆：房价都上涨得过快(2)

1991年日本房地产崩盘

1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍。泡沫破灭前，城市间分化加剧，大城市涨幅明显大于小城市，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%。

在日本房地产崩盘前夕，房价已经连续上涨了35年，当时日本根本不会有人相信房价能降。然而，号称“永不降“的日本楼市还是崩盘了，一直到现在，房价都没涨回去。

导致日本地产“泡沫”形成的原因主要有：

1、人均土地面积少导致房价上涨预期强烈。

2、高储蓄率导致长期资金过剩。

3、对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用。当时到处充斥着日本第一，日本“超过美国，买下美国”等声音。

美国底特律鬼城

2008年45万美元的房子到2013年只能卖2300美元。曾经辉煌的美国“汽车城”底特律如今一片萧条，濒临破产边缘。甚至，连一些基础的公共服务都已中断，已沦落为”鬼城“。

底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、交通设施等来刺激增长的战略。这种大工业和基础设施先行的模式，违反了城市多元化的本性，使底特律依赖单一的汽车业。最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。

底特律到底如何衰落，外界有四种说法：一是人口大量外流，二是人才素质下降，三是产业过分单一，四是缺少发展规划。

鄂尔多斯：20000元/㎡跳水至3000元/㎡

2004 年年底，随着国家产业结构的调整，煤价开始飙升。飙升的煤价拧开了流动资金的水龙头，2004年，鄂尔多斯市正式启动了康巴什新区的建设，这个日后以“鬼 城”闻名于世的新区，当时的计划人口为30万人。由工业化进而城市化，鄂尔多斯的发展进入快车道，巨大的城建投入进一步刺激了房地产行业，而房地产价格的 飙升又吸引了更多的资金进入。

2010年，那是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年，是“干什么都挣钱”的一年。

鄂尔多斯房价由2005年1000元/㎡涨到2006的1800元/㎡，2007年开始出现3000元的楼盘。2009年，鄂尔多斯的楼市再度兴盛起来，2009年底房价涨到5000元/㎡。

鄂 尔多斯的好运气在2011年9月戛然而止。银行贷不出款、民间借贷资金链断裂、2012年煤价下跌，当年，鄂尔多斯市的财政收入增幅从2011年的48% 直接跳水到3%。分析称，鄂尔多斯的崩盘在于过于依靠能源产业，产业结构单一；民间资本借贷昌盛且缺乏规范，信用风险高；产业结构落后，特别是金融业。

千万别以为房地产崩盘你就可以买得起房过上好日子了。房地产崩盘，最大的受害者还是无房的穷人。房地产崩盘经济大萧条，大家都将陷入失业的窘境。到时我们的刚需就不是房子，而是吃饭了。

我 国国情也与美国、日本、香港有很大不同，相关部门的调控力度是远远强过以上国家的。今年一线城市楼市先开始大幅上涨，到4月份涨幅已经趋缓，被二线城市代 替，紧接着合肥、南京、苏州等二线城市也紧急出台政策调控。5月，全国楼市成交量已经开始出现下滑，房价增速减缓。楼市暴涨的萌芽及时被摁住，也就缺乏了 暴跌的空间。（文章转自中财网，如有侵权请联系删除）