“1.5线城市”隐现 楼市泡沫风险加剧(2)

具体来看，4月惠州新建住宅价格环比涨幅高达6.3%，昆山涨幅也达到6.06%，此外，中山、厦门、苏州三地涨幅均超过5%，廊坊、南京、珠海涨幅超过4%，东莞、武汉涨幅超过3%。而与此同时，深圳新建住宅价格环比涨幅仅为2.84%，北京2.03%，广州环比上涨1%，上海环比涨幅仅为0.92%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，涨幅较高的城市分别位于区域节点或一线城市周边，因此，在一线城市收紧的背景下，该类经济水平发展较好，或地理位置处于优势的城市便成为购房者的主要选择。

全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段二线城市间的分化更为明显，一些沿海城市产业结构合理，人口净流入，库存量少，需要增加供给补库存。而大多数土地供给与人口的变化不相适应的人口净流出城市，则面临着巨大的去库存压力。“但可以注意到，需求量较大的城市经济发展较好，因此也可认为是类一线城市。”

因此，房地产市场面临着结构供需严重失衡的局面。王业强说，一线城市和少量二线城市面临住房供给相对滞后和必要时需补库存的难题，而大多数二、三、四线则需大力去库存。

走势 2017年或全面下滑

值得一提的是，报告指出，2010年房地产投资增速达到顶点的33%，随后一路下调。因此，从房地产投资数据可以看出，中国房地产市场发展历程可分为1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。

对此，王业强表示，这一阶段划分与人口年龄结构变化是一致的。“2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据某指数研究院的调查，25-44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。随后，出现了老龄化趋势，以及大幅放缓的人口流动速度。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，这也将导致房地产市场出现拐点，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。”

因此，报告对2016年的判断是，维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端，短期则通过货币或财政政策刺激需求，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。

具体来看，在持续降息与鼓励住房消费的政策作用下，预计2016年销售面积与2015年相当。但价格方面，整体将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在“人人喊打”的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

但报告同时指出，从较长时期看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整，三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。

对此，王业强表示，房价涨幅较大将加大居民购房压力，无助于解决刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，并进一步透支了居民的未来消费能力，这也是“扩内需”的巨大障碍。

王业强同时表示，房价过快上涨，将导致局部市场形成上涨预期，容易让社会各界错误地认为“房价只涨不跌”，从而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，也加大了地方经济转型和结构调整的难度。

因此，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。