楼市库存泰山压顶 因城施策如箭在弦(2)

去库存是工作重头戏

今年两会上，去库存是中央及地方重点关心的问题之一，李克强总理在政府工作报告中明确指出，2016年重点工作之一即是去库存。当然，政府工作报告中提到的去库存包括但不限于房地产，但不可否认的是，房地产去库存是各种去库存工作的重头戏。相当一部分地方代表团在审议政府工作报告时，均提到房地产去库存，此前更有官员在接受媒体采访时表示，要将去库存当成政治任务来完成。

事实上，按照中央经济工作会议的部署，包括房地产在内的去库存已上升为国家任务，库存问题也早已是社会共有现象。据了解，目前关于去库存问题的总体定调是“因城施策”，这也是政府工作报告中初步提出的解决方案，该方案的具体细化方向还包括“如何控制一线城市房价非理性上涨”。从某种程度而言，一二线城市非理性过热情绪客观上令三四线城市的去库存压力更大。

如何因城施策地实施去库存战略，业界存在不尽相同的解读。3月6日，国家发改委主任徐绍史将化解库存定义为“不是一件容易的事情”。徐绍史认为，各级政府要采取相应行政手段，调整经济政策，抑制不合理的投机性需求。

需要指出的是，一二线城市房地产过热与三四线城市的库存问题并无可精准测量的量化关系，尚无数据表明一二线城市房价每上涨10%，三四线城市去库存压力会增加多少。不过，以首创证券为代表的业界机构认为，近期核心城市逐渐增强的“虹吸效应”以及媒体的过度渲染，不仅加速了区域市场泡沫风险的聚集，还在一定程度上抑制了大部分三四线城市去库存的进程。

其实，房地产库存过剩问题也无从精确量化，即房地产库存到底到多少算过剩。国信证券等研究机构观察到一个现象，2015年房地产销售持续回升但新开工面积持续负增长，这说明市场已经在用脚投票，房地产库存出现明显过剩。由此推导，即使在2015年销售投资剪刀差巨大的情况下，无论以哪种口径计算，2015年底的房地产库存较年初都在继续增大，从而意味着房地产去库存“压力山大”。

在房地产去库存的具体建议方面，国务院发展研究中心副主任王一鸣指出，要发展批量化租赁市场，在人口净流出地区控制房地产用地供给量，并为农村转移人口提供政策优惠。全国人大代表、广州越秀集团董事长张招兴日前针对去库存问题建议，加快推进“购房贷款利息抵扣个税”，用住房个贷利息有限额地冲抵个人所得税。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森则认为，各地去库存不要无底线，光指望政府救市，等、靠、要没有出路。他建议，应降低房地产企业经营税和对房地产项目税的预征等。全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵等则指出，新型城镇化是解决三四线城市高库存的根本性措施，甚至还有政协委员建言“去库存是一项国家任务，应用行政动员国企收购作为兜底的最后一招”。

政策方面，住建部部长陈政高日前表示，将通过五大措施稳定一线城市房价，包括实行严格的差别化税收和信贷政策，打击各种交易当中的违法违规行为等。此外，中央在地方去库存方面也给予了更大的自主性，目前部分省区正在研究或已经制定了具体的去库存操作方案。至于这些操作方案能否有效去库存，或者说哪种方案是去库存的最佳解决方案，目前并无统一定论，“因城施策”将是长期方略。