楼市庞大隐形库存 去库存关键在供需双向发力

据国家统计局数据，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长，2011年底全国待售面积为2.72亿平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

值得一提的是，当前统计的还只是显性库存，即已领预售证但未售的部分，实际上还有更庞大的隐性库存，即尚未领预售证的那部分库存。近年来，各地出让了大量土地，正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑，显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。

虽然今年以来房地产销售较明显回暖，1~10月全国商品房销售面积增长7.2%，销售金额增长14.9%，但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。

总体而言，我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外)，去库存阶段还没有到来，这一基本判断我们必须清楚。可以说，房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大，不仅影响行业健康发展，若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。

当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为，去库存要在需求侧和供给侧双向发力，总的原则是扩大需求，同时抑制和改善供给。

需求侧:契税仍有优惠空间

扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看，当前货币政策相对宽松，利率不断下调，首付比例已有所下调，未来还有下调空间，限贷规定也可以考虑适当再松绑，要积极谋划公积金贷款证券化，增加资金来源，优化改善公积金提取与贷款流程，稳步推进住房银行的设立，加快房地产信托投资基金的正式推出，金融租赁要向房地产积极拓展，以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。

财税政策方面，房产税可以考虑适当推迟，契税尚有减免优惠的空间，保障房建设上可考虑直接购买部分商品房，棚户区改造须加大货币补偿比例，促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面，主要是户籍要进一步放开，另外限购可以考虑适当再放松一些。

据统计2014年底我国城镇化率为54.77%，但城市户籍率仅为35.9%，约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外，入户政策应考虑进一步降低门槛。

过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑，主要是担心房价过快上涨，现在这个顾虑小多了，因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。

那么，在政策鼓励下需求能增加多少?2013年，全国房地产销售面积达到历史高峰，为13.1亿平方米，2014年下降到12.1亿平方米，今年虽然在政策红利下有所增长，但预计仍低于2013年的水平。

虽然政策能鼓励住房消费，但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓，未来几年成交量不可过于乐观，所以说房地产去库存在鼓励需求的同时，必须控制和改善供给。

供给侧正是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看，刺激需求易，抑制需求难;刺激供给易，抑制供给难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力，不能一方面在想方设法消化库存，另一方面土地还大量出让，这样去库存永远实现不了。

在我国，房地产不是一个完全市场化的行业，因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方，地方政府对房地产行业的影响非常大。因此，去库存也要地方政府发挥关键作用，即严格控制土地出让规模。若这点做不到，去库存就可能成为口号，甚至可能继续加重。对于地方政府，当前财政收入增幅快速下滑，地方债务压力巨大，此时如控制土地出让规模，必将减少财政收入，所以通过降低土地出让规模来消化供应有一定难度。