地产存量时代将至 上市房企进入批量转型期(2)

分拆上市吸引力

转型永远是资本市场爱听的故事，上市房企也是如此。

而与一些上市房企直接转型不同，荣安地产则选择与投资机构携手。据7月20日公告，荣安地产与九鼎投资拟在大健康投资、金融投资以及其他股权投资等领域开展广泛合作，以加快战略转型。该公告一经披露，荣安地产股价随即出现连续两个涨停。

国海证券研报认为，随着一线城市建设用地供应数量的减少，其二手房交易规模已经超过一手房，而二三线城市库存高企现状也决定了其中期仍处于库存消化阶段，“5-8年后中国将进入真正意义的地产存量时代”。

房地产销售存量时代悄然来临，上市房企对抗行业周期下行除了转型，也已开始尝试分拆上市。

“我们在调研中，也了解到一些上市房企存在这方面的想法。”一位私募人士表示，“分拆上市可以获取更多资金。”

就在今年5月，中国海外发展公告称，以5000万元向控股子公司中国海外宏洋集团收购中海宏洋物业管理100%股权，并宣布计划将物业管理业务分拆到联交所上市，但尚未就何时进行分拆作出最终决定。

今年2月和3月，碧桂园与恒大地产先后宣布计划分拆旗下业务独立上市，前者筹划分拆酒店业务，但未确定在内地还是香港上市；后者的矿泉水产业将与乳业、粮油和健康产业分拆，上市地点选择在香港。

“体量大的上市房企将子业务分拆上市，将显著提升母公司的估值水平。”上述私募人士认为，“虽然这种分拆目前主要在境外市场，但迟早也会在A股实现。”

而2014年6月，花样年控股通过分拆旗下物业业务并实现了彩生活的独立上市，不仅获得了净额约7.1亿元的募资，还使其之前大幅折让的资产得到了充分重估。

此外，分拆自方兴地产酒店业务的金茂投资，也于2014年7月实现 H 股上市，融资额约35.31亿港元，目前其总市值逾百亿港元，同样释放了金茂投资酒店资产的价值。

A股上市房企分拆旗下业务上市也已经在进行中，泛海控股旗下的民生证券、新湖中宝控制的湘财证券，均被认为具备分拆上市潜质，后者曾借道大智慧资产重组曲线上市，但因违规被证监会中止审查。

市场热点换挡转型带来的估值分化，更是给上市房企分拆旗下业务上市增添了更多预期，典型如万达院线和万达商业，虽然前者脱胎并依附于后者，并且2014年净利润仅为后者同期的3%，但目前万达院线的总市值却远高于万达商业。

“融资能力和估值水平是房企分拆子业务独立上市的最大吸引力。”前述福建一家房地产企业高管认为。