最佳购房窗口期又来了：不超20城房价有望反弹(2)

不超20城有望反弹

投资需求曾一直是楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大收益。但近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。

张大伟告诉本报，目前已经进入到一个降准降息通道，公积金政策也都在全面放松，包括一线城市限购也有望松动，现在确实有进入到窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期，仍然要分城市、分区域来看，“现在已经结束了过去单边上涨的状态，不管从心理层面，还是从事实上的供需矛盾来看，经过过去三四轮的上涨，楼市都到了一个新阶段。”

“既然是窗口，肯定是后续要能涨的才算窗口，会跌的肯定不能叫窗口。”张大伟说，过去市场供需结构比较紧张，因此只要有鼓励政策出来，市场就会发生翻转。但这一轮救市政策出来，除了一线城市和部分二线城市市场活跃外，其他城市都处于波澜不惊的状态。

张大伟表示，从全国来看，供需结构比较紧张的城市大约10个。其他供需比较健康的中心城市10个左右，全国总共也就20个城市房价有上升的空间。“其他城市要上涨的可能性就很小，因为它的需求已经不支撑价格上涨的可能性。”也就是说，未来只有北上广深和厦门等二线城市的房价有望迎来反弹，其他三四线城市甚至部分二线城市仍然处于绝对过剩的状态。

经历了十年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代， 已经一去不返。在新常态阶段，不同城市不同区域的表现将进一步分化。张大伟说，在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下，三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

这其中，决定这种区域分化的一大因素就是需求。以福建为例，数据显示，在2005年到2013年这9年期间，福建各地的人口增速差距相当悬殊。其中，厦门增速高居全省首位，9年间人口增长了65.78%，此外像福州市区、泉州市区、晋江、石狮等经济发达地区的人口也都实现快速增长，全省人口向厦门、福州、泉州等几大城市集中的趋势相当明显。

相比之下，有一半以上的区县人口出现了负增长，尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。目前这种趋势仍在加剧。厦门均和房地产评估董事长王崎告诉本报记者，在目前泉州、龙岩等周围三四线城市房价走低的情况下，无论是购房者还是开发商，都会把资金集中到一二线核心城市，资金会进一步向厦门这样的核心城市集中。