羊年楼市政策迎宽松潮 三月85折房贷优惠将普及(3)

企业面

白银时代唯有转型

2014年，大量的非上市房企资金链紧绷，中小房企处在寒冬期。而上市房企也遭遇较大困难。据统计，在沪深两市144家房地产企业中，当前有73家公布2014年业绩报告。其中，36家实现业绩增长，37家出现下滑，包括可能出现亏损的15家企业。

“未公布的企业业绩可能更差。市场分化愈加严重，除部分规模房企外，整体很难维持过去房地产市场的高增长。”中原地产首席分析师张大伟说。

另一方面，房地产企业间出现的一些新的变化也引发强烈关注。始于深圳的佳兆业事件目前未有最终定论，同时并不意外未来仍将有房企卷入反腐浪潮。虽然是“烫手的山芋”，但融创依然愿意将佳兆业收入囊中，或算是收购绿城失败后的些许安慰。

欧阳捷评论认为，融绿、融佳事件说明房地产市场容量已见顶，证明高周转与快扩张仍是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已取得市场份额的15%，价格战已经打响。未来房地产也将像家电行业一样出清市场，中小房企如果没有特色和品牌，将不可避免地出局。

美国成熟市场的经验说明，房地产行业从成长期走向成熟期的过程中，必然伴随着企业之间的并购整合。我国房地产开发企业从1997年21286 家，增长至2013年91444 家，年复合增长率达 9.54%，未来实际并不需要如此多的企业存在。实际上，近年来开发企业的数量明显放缓，并购案例在增加。

据清科研究中心公布的数据显示，2013 年四季度行业并购案例陡增至62例，2013年全年行业完成148起并购交易，交易总额142.75亿美元，同比增幅达265.7%。

面对这些变化，身处白银时代的房企，需要在运营、资本、产品和战略等方面综合考量。“大而全与小而美注定是后白银时代的剩者，其成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化，不符合此标准的房企一定走不出白银时代。”欧阳捷总结。

中金公司报告指出，进入地产白银时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，

开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。房地产中长期行业规模增长空间有限，开发商应回归市场饱和度较低、未来仍具潜力的一二线城市。此外，龙头开发商纵向一体化，未来三到五年将是产业并购大发展大时代。

事实上，部分房企早已开始积极探索更加多元化的转型方向，布局多个领域发展。万科从提供商向城市配套服务商转变，开展商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产业务。绿地通过智慧城市技术为商办及住宅产品提供智能服务。

恒大的转型就更为明显，业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。万达集团干脆改变企业风格，从以往的高冷范转向年轻化，业务专注于商业地产与文化旅游地产的双核心驱动。

任何行业都有起步、发展、成熟、衰退的阶段，在经历疯长之后，我们都希望这个行业能够慢慢步入成熟。接棒白银时代，2015年被赋予转型元年的期待，这不是由盛转衰的终点，恰是更高层级发展的开始。