2015成都楼市持续肉搏战 供过于求局面难改变

五味杂陈的2014总算快结束了。楼市大转折、商业地产井喷、电商横行、行销混战、房企高管跳槽转行、拥抱移动互联……把那么多大事儿都压缩到一年里，要摸准方向确实很难。全国楼市就更乱，万科考察小米、雷军也做公寓了，花样年物业服务“彩生活”盖过地产业务了，恒大造矿泉水做畜牧业了……中国楼市今年出现了一系列颠覆性的故事情节，未来楼市该何去何从？从今年开始，中国楼市已经走在历史的十字路口。

现在要对即将到来的2015下判断不容易，但有三点很明确：

1、房地产的供过于求还将持续一段时间，楼市肉搏将是常态；

2、开发商开发、营销、推盘的方式方法手段都将发生巨大变化；

3、房地产商业模式将发生根本性改变。

这三点其实也是连锁反应，竞争激烈必然导致房企转换开发思路，而当地产行业盈利能力受限时，开发商也必须找到新的利润点，传统地产商业模式势必要调整。市场转型回归、开发理念突围、商业模式创新，这是开发商在2015必须要过的三重门。

楼市整体供过于求的局面必将持续一段时间，其实对于住宅和商业而言，这也并非坏事。住宅市场现在的境况不由得让人联想到十年前，那时龙湖在成都的第一个项目晶蓝半岛卖4880元/平米都有人喊贵，人民南路首座单价卖6000大家就说它疯了。那时候楼市还理性，也正是在那个时候成都诞生了清华坊、芙蓉古城、麓山国际社区等经典项目，那时全国同行就经常往成都跑考察项目。今天市场的回归其实是好事，市场不好整，开发商必须在产品上拼了。

买铺和投资股票很像，当菜市大妈都在谈股票传小道消息的时候多半不是好兆头，今天人人都在喊买商铺也显得很诡异。就在短短两三年前，没有几百万是很难谈投资商铺的，而且真正有价值的商铺开发商压根儿就不卖。今天成都楼市感觉铺子比住宅还多，未来真正考水平的是只会是商业的运营。铺子不值钱，谁运营、哪些品牌进驻才是关键。

开发商想尽一切办法自救，电商、行销、网推都是开发商给自己用的药。经过一年时间的检验，最后发现所谓的地产电商都是歪电商，营销费用羊毛还是出在羊身上，人头费让电商公司白白收走，开发商也不是瓜的。行销就更乱，所有电马儿野出租都上街拉客看房，开发商对自己的行销心里完全没谱。说到网推，开发商就更迷茫，90%开发商是因为“大家都做了所以自己也要做”，每天100多的订阅号点击量，这样的网推纯属自嗨。经过一轮电商疯狂、行销乱象之后，在推广营销环节成都楼市明年必然会更理性。

地产商业模式是大命题。退一万步来说，就算是传统房地产行业真的不赚钱了，那开发商总得给自己留条后路吧。这一点大家都看到了。今年10月份，万科郁亮就再三表示：再也别用规模衡量房地产了。进入12月就传出绿地集团今年前11月以微弱优势超越万科暂排第一。不仅是万科，恒大地产排名也有下降，但许家印早就明确表示，未来恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧等共同组建未来恒大多元化产业集团。

开发商把以前的好日子比喻为“黄金时代”，现在是“白银时代”。郁亮说比起其他行业房地产的利润率已经很高了，万科会坚持做房地产，只是做法和赢利点可能会发生变化。显然每个开发商都在问自己，除了卖房子赚钱外，自己还有什么能力和途径获得盈利。恒大是多元化的发展道路、蓝光推出了自己的生活家服务体系、花样年一早就打出了自己的彩生活品牌、万科要建出租房以及养老地产、产业地产，每家房企都在探路新的地产商业模式。

记得以前盘点楼市，大家都是说“涨多少”，那时大家对楼市涨价都麻木了。但从今年开始，因为你很难预测故事情节，楼市正开始变得有意思起来。2015三大看点：高度市场化拼的就是产品和服务，在沉寂了10年之后，我们期待新一轮产品时代的到来；开发推盘理念需要来一次彻底的变革，传统媒体、网络新媒体、行销渠道各自该扮演怎样的角色和定位；房企商业模式也期待来一场革命，只会卖房的开发商不是好开发商。