房价将继续向下 2015年房地产市场进入4项新常态(2)

（五）70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显

反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个；上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门（楼盘）上涨4.9%，其余城市涨幅均在2% 以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。

（六）保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期

根据住建部公开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资 10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。

虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。

二、房地产市场调控的效果及存在的问题

（一）房地产市场调整幅度加大

房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。由于房地产调控长效机制建设即将完善，严重改变市场预期，如果说前期房地产市场投资投机性需求受到限贷限购的影响，那么近期很多放开限购的城市并未出现反弹，很大程度上就是与这种预期改变有直接关系。

此外，经济下行压力与货币政策从紧，也是加剧房地产市场调整的重要因素，经济下行带来人们对收入预期的改变，降低对房地产需求的释放。而紧缩的货币政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而影响投资的扩大；另一方面影响购房贷款资金需求的扩大。这些因素都不断加剧房地产市场无论是投资还是销售的调整幅度都在不断扩大。

（二）双向调控和分类调控的政策得到贯彻

随着限贷、限购调控政策影响的加深，房地产市场一直低位运行，改善性需求遭到遏制，一刀切的调控已经无法适应差异化的房地产市场。新一届政府在逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化，放大市场权。去年底政府工作报告就指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。今年年初住建部也表示今年房地产调控思路倾向于“双向调控”，即不但注意遏制投资、投机性需求，也主要加大热点地区的土地供给。在市场低位运行大半年后，地方政府频繁贯彻中央的各城市“分类调控”精神，全国46个限购城市，目前仅剩下北上广深4个一线城市和三亚（楼盘），限购令逐步在各地退位，“一刀切”的行政调控也逐渐见底。而限贷政策也在9月30日随着央行对首套房认定政策的改变而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。