房地产十年管理失误 房价管理需法制化

前不久召开的十八届四中全会正式审议通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》，根据国家治理现代化的要求，系统地提出了依法治国、建设社会主义法治国家的目标。本次会议还专题讨论了依法治国问题，这在党的历史上尚属首次。

作为中国经济重要支柱的房地产行业，法治中国的建设无疑将进一步为完善房地产市场调控、建立房地产业长效发展机制指明方向。

过去10多年来，在房价问题上，政府十年九调，屡调屡高，导致房地产市场过山车式地运行，到后来，政府过分依赖行政手段，对市场中的各种行为一刀切地发号施令，结果令不行禁不止，尤其是对各种违法违规行为束手无策。

如今，中央强调依法治国，各级政府必须彻底扭转对房地产行业的管控思路和方法，急需把法治思维纳入房地产业长期发展的战略，各个市场主体也必须依照法律与市场双轨运行。

这一年来，中央多次强调要把权力关进笼子，政府简政放权，推进房地产税收立法，推行房地产统一登记，将房地产市场调控权下放给地方政府，实行分层次调控和差别化调控，逐步取消问责、约谈和限购、限价、限贷等政策，房地产业逐步朝着常态化方向发展。

但由于我国的房地产市场10多年来无轨运行，导致投机盛行、积重难返。“冰冻三尺非一日之寒”，目前上述政策虽有一定效力，但仍呈现战术化、碎片化、应急化、过度化等特征，缺乏前瞻性、系统性、战略性以及宏观与微观相衔接的整体布局。

习近平总书记一年前的讲话代表了党中央和国务院对房地产业长远发展的战略性思考，是执政党和中央政府对房地产市场常态化发展的原则性的顶层设计，在十八届四中全会提出“依法治国”的大背景下，迫切需要通过立法将习近平总书记讲话的基本原则和基本精神转化为法律法规，从而依法而不是依领导个人的意志去管理房地产市场，在这方面我们还有相当长的路要走，任务相当艰巨。

前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管控市场的法律制度体系的最佳机遇期。要稳妥解决房地产市场存在的问题，当务之急是要依据十八届四中全会即将确立的法治化原则，逐步建立健全房地产法制。

如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等经过20年以上的施行，有许多规定与市场严重脱节，尤其是对严重的市场投机几乎没有任何法律条款可约束。

例如，在北上广深等一线城市和一些二线城市，房地产市场形成了投资乃至投机的潜规则，一些投资投机客热衷于炒房、囤房，对这类行为，仅靠限购或征税都难以善终，力度小了隔靴搔痒，力度大了又极易引起市场恐慌和抛售。

在此问题上，国外的做法是将征税和依法规制市场相结合。如德国对房地产市场做出了较为严格的规定：各地方市政部门协同商业协会，根据房屋类型公布“房租合理价格”，如果房东的房租超过该价格的20%，就构成违法行为；如果价格超过50%，就构成犯罪，甚至会被判刑入狱。对于在住房交易或租赁过程中获得暴利，超过一定额度的，也算触犯法律，情节严重的要负刑事责任。

类似德国这样规定就形成了良性的公序良俗和市场氛围，即住房只能自住或出租，不能炒，更不能囤，转让和出租都不能获取高回报，更不能获取暴利。

笔者这样列举，并非要照搬照抄德国的做法，毕竟，每个国家都有自己的住房文化，但基本要领应该是相通的。

因此，我们可以吸取他们的精髓之处，通过制定《住宅法》和相关的法律规定，并配合制定和实施房产税的法律规定，共同限制投资和投机行为，进而引导房地产市场进入健康、平稳发展的常态化轨道。

总之，解决这些问题的唯一办法就是通过立法，建立起我国房地产业的法律制度体系，依法调节、管理市场，让房地产业在法制的轨道上平稳运行。