中国房价不会出现整体崩盘 短期下跌不可避免

中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘；供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2至3年的调整期；住宅产业行业集中度会加速提升。

全国楼市出现结构性过剩成交量萎缩

2014年上半年大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段。

短期市场供应量过大，大中城市房价由全线上涨到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后将集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。

全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。

2014年1至2月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1至6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。

2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米，同比增长25%。

住房市场步入低速增长期，住房投资增速下滑。中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。2014年1至2月，中国商品住宅开发投资额为5426亿元，同比增长18 .4%。2014年1至6月，中国商品住宅开发投资额为28689亿元，同比增长率降至13.7%。

房价短期下跌难以避免调整期持续2至3年

居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。

房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。

关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的渴望仍很迫切。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。

另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免。

2008或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购冲击。本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的，它表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2至3年的调整期。