30城楼市松绑房贷卡脖子 个别成交量不升反降(2)

研究中心分析师杨科伟向记者表示，“部分城市短期冲高的共同原因主要是，限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签，但并没有带动新增成交，因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看，购房者看房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量(包括意向转签约的转化率)都没有明显提升，因此成交量并未出现明显上升。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示，在46个限购城市中，除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外，大多数城市的执行力度并不严厉，外地人要获得当地户籍比较容易，取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

目前来看，各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。统计报告显示，其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

首套房与二套房贷利率趋同

与各地方政府掀起救市潮相对应的是，困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企，是造成市场购买力疲弱的重要原因。

根据“融360”发布的7月房贷分析报告，基准和上浮利率依然是房贷市场的主流，绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落，但也达到12%的高位。

欧阳捷告诉记者，今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮，但除了部分一线城市，大多数城市成交并不理想，一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨，购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

“我接触过的部分城市，房价从年初算已经下降了20%，但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%，购房者实际需要承担的总房款不降反升，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。

房企现状

“粮草”不够贷款来凑主流房企借长还短过冬

“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。