上市房企5月连受交易所超100次“灵魂考问”(2)

考问偿债能力

买低卖高、举债扩张一直是房企实现跃升的唯一途径，不同之处在于对周期变化的判断。在对新城、泰禾和金科的问询中，负债率、偿债能力也是关注的焦点。

在对泰禾的问询中，交易所提到，18年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。

交易所要求泰禾结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排和公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

从泰禾的回复中可以看到，房企应对债务的“不二法门”，是加快销售、出让项目。泰禾方面表示，已通过加大销售力度来回笼资金。泰禾集团一季度实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；净利润9.97亿元，同比增长219.55%，货币资金206亿元，环比增长38.26%。

泰禾透露，已通过出售项目股权来筹集项目开发资金及加快项目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾集团向世茂房转让了7个项目的股权，共计回笼资金77.09亿元。

金科的情况与泰禾类似，交易所在问询函中提到，金科期末的资产负债率为83.63%，处于同行业较高水平；一年内到期的金融负债为600.90亿元，同比增长54.46%；货币资金期末余额为298.52亿元。交易所要求金科说明是否存在短期偿债风险。

金科回复称，2018年年末公司货币资金余额为298.52亿元，短期有息负债余额为275.23亿元，货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债。

此外金科还透露将通过以下措施保证公司的健康发展：一是以收定支，以收定投。“公司更加精细化管理现金流，每日更新现金余额，合理预计未来现金流入，以此确认未来的日常支出及对外投资。”

二是提高有质量的销售力度，加大回款金额。公司继续研究落实行业政策及金融政策，持续提高操盘能力，不断完善销售机制，优化销售激励措施，深入贯彻有质量的销售理念，加大回款力度，持续提高获取经营性现金流的能力。

告别高杠杆？

在上述多家房企被问询后，业界普遍认为，房企的资金安全和偿债能力受到交易所的关注将是一个行业转向的信号，“降杠杆将是未来几年的主要努力方向。”一名金融机构的人士告诉“镁刻地产”记者。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受记者采访时也表示，在当前的环境下，监管层可能对房企的资金面有所担忧，因而对一些影响大的上市房企会采取更严厉的监管，“未来可能会限制它们举债。”

一些长期观察房地产行业的券商分析师则对今年房企被问询的情况表现淡然。“每一年，年报季后都会有被问询。只不过今年问询的太多是网红房企，关注到的多了而已。”

他提供了一张去年年报季之后的截图，图上显示，京投发展、华夏幸福和云南城投等以房地产为主业的房企均被问询。

但事实上，即使没有问询函，在去年房地产市场调控趋严、房企的融资渠道被收紧之后，房企的资金安全也已经受到了监管层的频繁关注。

近期，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，就多次提到对于房地产资金违规的监管。

例如，银行机构的工作要点就提到以下几点：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

在这种背景下，房企“降杠杆”或许也是一种“被动”的主动行为。恒大研究院也认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。