龙头房企8月销售均价稳中有降 以价换量趋势隐现(2)

万科在8月实现销售金额370.4亿元，比恒大的334.3亿元略胜一筹。这均是两家公司今年以来的相对低位，其中万科是第三低点，恒大是第二低点。而旭辉8月销售52亿元，比7月的85.6亿元下滑了近四成，为今年的月度最低点。

融创和富力则实现业绩的逆势上扬。融创8月合同销售金额305.4亿元，实现今年以来的月度新高，且同比涨幅达到237%。富力销售金额72.3亿元，环比上涨22%。

据悉，今年大部分房企的销售高点出现在3月和6月，前者是因为尚未受到新一轮调控政策的影响，后者则是由于企业冲击年中业绩所致。但大型房企的业绩相对稳定，波动幅度并不大，如恒大除6月和7月外，今年的月度销售金额一直维持在300亿到400亿之间。

“大型企业因为布局城市广、货源充足、产品线丰富，可以通过各种方式调配业绩，比如改变推盘节奏、产品类型、价格策略等，来维持业绩的稳定。”北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，“相比中小企业，大型房企的月度业绩虽有波动，但总体在可控的范围内。”

对于不同房企之间8月销售规模的不同变化，该人士认为这取决于年度目标的完成情况。销售目标完成较好的房企，会适度放缓节奏，反之则会通过降价等方式，加快推货节奏。

房企有加快推盘的可能

受传统淡季和楼市调控双重因素影响的8月，市场交易量已经处于阶段性低点。

根据北京市住建委的数据，8月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1793套，环比增长6.7%，同比则下降75.5%。二手房成交量在连续4个月的快速下调后基本触底，签约7712套。

据中原地产数据，上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米，环比减少32.4%，同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上，且有机构统计，新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据，南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。

热点城市市场的变化，正对房企的销售产生影响。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示，8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。且自今年5月以来，该数据已经连续三个月出现下滑。

由于这50个城市以热点城市为主，为房企的业绩重心，因此有26家企业的销售面积出现下滑，包括万科、金地、绿地、华夏幸福等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。

上海某研究院指出，在热点城市调控不断收紧的情况下，房企的区域市场销售业绩受到了冲击。

该机构认为，考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标，而且此前推盘节奏略有放缓，所以可以预计，在即将到来的“金九银十”，房企有加快推盘的可能，以对冲近期销售业绩下滑的风险。

业内人士进一步向21世纪经济报道记者指出，在融资渠道收紧的情况下，不排除部分房企采取以价换量的方式进行销售。

从已经发布销售数据的企业来看，价格调整的端倪已经出现。公告显示，融创在8月的销售均价为16670元／平方米，比7月略降3.5%，且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元／平方米，为去年8月以来的最低。

万科并未公布销售价格，但根据其现有数据测算，万科的销售均价已连续6个月下滑，从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价，同样呈总体下降的态势。大型房企中，仅有恒大的销售均价维持稳定。

该人士认为，销售价格下调虽有房企主动调整销售区域、产品结构等因素的存在，但限价、限购等调控政策的影响仍然不可忽略。他认为，随着市场的进一步下行，这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响，今年的“金九银十”期间，房地产市场仍然有回暖的可能。