“地热房冷”：地产投资与地产销售关系新角度(2)

二、“地的投资”越来越重要

从宏观上看，土地出让金占房地产投资的比重越来越高。无论是从高频数据还是从累计数值看，2015年中以来，土地出让金占房地产投资的比例均呈现震荡走高态势，不仅底部不断抬升，而且顶部也明显走高，这说明土地出让金对房地产投资的贡献开始变得越来越大。

土地出让金对房地产投资的贡献越来越大还可以从土地购置费同比增速与房地产投资增速的差值正在趋势性走阔中观察得到。高频数据和累计数据均显示，土地购置费与房地产投资增速之间的差值正在迅速扩大，走阔的起点为2015年底-2016年初。

从微观上看，我们可以更加直观地理解“地的投资”的重要性。为把问题简化，我们可以做一个简单的情景推演。

众所周知，房地产开发成本主要包括土地费（含契税）、建安工程和其他费用（如设备购置费和相关税费等），其中最重要的是土地费用和建安工程支出。从属性上讲，二者存在非常大的差异，土地属于不动产，建安材料属于动产，也就是说，在一定条件下，全国各地的建安费用之间不应有非常大的差异，除非它们从属于开发性质差异较大的建筑工程，如砖混型多层和框剪结构超高层。但是，随着中国房地产市场近20年的发展，各地房屋的建筑类型差异已经快速缩小，砖混房屋已经非常少见，框剪结构的超高层也属少数，大部分城市或最常见的建筑类型是小高层或高层建筑，基本采用框架结构设计。因此，从横向上看，各地之间的建安费用之间不应有很大的差异，主要的差异可能体现在人工成本和小区品质差异带来的建筑材料支出上，但这种差异性不应太大。

另一方面，纵向上看，虽然当前的螺纹钢、水泥等建材价格相比2011年之前已大幅下降，但由于人工成本快速上升，而且居民生活水平的快速提高对建筑材料品质的要求也有了较高要求。因此，从纵向上看，当前主要城市的建安成本也没有出现很大变动（少数近年从“砖混”转向“框架”的城市在建安上的变动会稍大一些）。

从开发商角度看，房价包括了地价、建安、其他税费和利润，既然建安没有出现很大变动，而且近几年房企净利率整体维持在10%左右，那么房价上涨的最大受益者很可能是地价的上涨，现实情况正是如此。

根据上面的分析，既然房地产投资同时包括“地价”和“房价”，而且楼体的建安成本在横向上的不同城市之间和纵向上的不同时期之间没有出现太大的变动，那么影响房地产投资变动的最大因素应该是土地，既包括土地出让面积的变动，也包括土地出让价格（楼面价）的快速上升，尤其是后者。

既然房价的上涨主要体现为地价的上涨，那么随着房价不断走高，地价在房地产投资中的比重会越来越大，相应地，“地的投资”对房地产投资的贡献也会变得越来越高。在诸如北京上海等一线城市，地价占开发支出的比例可能在80%以上，部分项目甚至可以高达90%。在普通的三四线城市，近几年地价也随着房价快速上涨，土地对房地产投资的贡献也在迅速提高。因此，随着房价上涨，我们需要越来越关注“地的投资”对房地产投资的影响。