成都别墅步入“小”时代 买家呈现年轻化

在传统成都房地产市场，大家对别墅的印象往往停留在金林半岛、草堂之春、麓山、麓湖等高总价、大面积的产品形态中，面积400平方米~500平方米、总价动辄上千万曾经是别墅的固有标签。但近两年来，成都市场上迅速刮起一阵“小墅”风，产权面积从90平方米到200平方米之间，从总价100多万元的城市小独栋到青城山“玩具价”的度假别墅，再到万达城本月28日即将推出的面积控制在95平方米、实得180平方米、总价90万元的“90墅”产品，让市场对别墅的理解彻底被颠覆。成都商报实习记者 刘久林

面积做小

成都“小墅”迅速兴起

尽管喜好大别墅的人或许还有偏见，但属于小别墅的时代还是不可避免地到来了。最近两年市场上出现的小别墅越来越多，面积最小的甚至与传统的两房三房看齐。

成都小别墅的发展最早其实可以追溯到2008年。2008年，和黄彩叠园100多平方米叠墅入市，2011年金科廊桥水乡推出160平方米叠拼别墅，2012年保利石象湖推出150平方米独栋别墅。而从2014年开始，这种趋势更显示出大爆发的态势，黄龙溪谷、保利两河森林、明宇豪雅青城、龙湖源著、龙湖九里晴川等项目多盘联动，相继推出户型面积在150平方米左右的别墅产品。

加上万达城本周末马上就要推出的面积控制在95平方米、实得180平方米、总价90万元的“90墅”产品，几乎每隔一段时间，就有一种小别墅入市让购房者洗眼。而面积变小随之带来是总价门槛的降低，面积和价格甚至与市区的刚需产品看齐，以明宇豪雅青城为例，建筑面积87平方米的叠拼小别墅，赠送下来实得121平方米，总价也只需要66万元。几乎就是成都三环边一套普通刚需小面积三房的价格。

不过，据成都商报记者了解，目前市场上活跃的小别墅产品总价都控制在100多万元左右，而在市区，100万元的总价在二环边上，也不过是一套90平方米左右清水三房的价格。价格高的别墅也只在200万元~300万元左右，大有秒杀市区大户型和豪宅之势。

成交火爆 成都“小墅”迎来春天

面积做小，总价减少至百万左右，别墅购买门槛的降低让更多改善人群看到了买别墅的希望——以前是一个跳起来也摸不到的梦想，现在或许只需踮踮脚就能实现。西南财经大学副教授、博士生导师刘璐在接受采访时表示，“购房者始终更倾向于对环境良好的低密住宅的追求，何况在购房经济承受压力类似的情况下。”

随着这种市场变化，小别墅的火爆行情也随之而来。据四川中原的统计数据显示，2016年至今，成都100㎡~200㎡的小面积别墅供应441套，供应面积6.9万㎡；成交409套，成交面积6.7万㎡，套数供销比1：1.07。其中，小别墅市场容量已经占整体别墅市场近四成，虽然供应同比2015年无较大变化，但小别墅成交占比较2015年同比上涨了约15个百分点。

各个项目成交的火爆现象也从侧面印证了这些数据事实。黄龙溪谷的小独栋产品从2014年以来，推出一批就被购房者抢购一批，这早已成为成都业内的共识和谈资。

明宇豪雅青城的营销负责人告诉成都商报记者，截至2016年5月，该项目已经卖出主力户型区间61平方米~108平方米的小别墅产品120余套。而成都万达城面积控制在95平方米、实得180平方米、总价90万元的“90墅”产品也因为在西双版纳万达城项目的成功验证和更大的旅游度假市场空间，在成都得到热烈追捧。“90墅”麻雀虽小五脏俱全，“有天、有地、有花园”，95平方米幻变近180平方米，但总价控制在90万元左右，仅相当于成都一套电梯公寓，性价比很高，一经推出便认筹火爆。预计本周六正式开售后，势必会把成都小别墅的行情引至一个新高度。

消费结构变化

成都“小墅”买家呈现年轻化

小别墅在市场上的蓬勃兴盛，除了其创新的独特产品形态，更在于踩准了中产崛起、房产改善时代的到来。

相关数据显示，随着中国经济的不断发展，在消费支出上，中国的中产群体对生活品质已提出更高的要求，他们更多开始追求品质生活。以往的别墅住宅不再束之高阁，更多走入了寻常百姓家，成为中产消费新热点，从以前的奢侈品变成了中产群体的改善必需品。有能力的年轻中产群体已成为当下小别墅产品的主力消费人群。

之前成都商报记者就通过数据分析和大量走访调查发现，黄龙溪谷小独栋产品的购买群体中，40岁以下的客群占到了六成，同时来自城南的业主占到了七成；更让人吃惊的是，还有30%的业主是业内人士，因为看好区域未来而下手购买。而在明宇豪雅青城的客户图谱中，大约40%都是来自成都的中产改善群体。

四川中原的调研数据也显示，购买小别墅的客户，年龄大致在30岁～50岁，三口之家或者三代同堂，置业类型基本为2次置业，置业目的以改善居住条件为主，客群大多来自城市的中产群体。

业内解读

高性价比成“小墅”火爆主因

明宇豪雅青城营销负责人介绍说，“考虑到现代家庭结构的变小，有着更高性价比的小别墅已成为更多改善人群的选择。”小别墅的建筑面积感觉虽小，但赠送后的实得面积相当可观。比如豪雅青城建筑面积61平方米~108平方米的房源，实得面积都在170平方米左右。

此外，差异化的服务也在推高这种性价比。比如明宇豪雅青城购房即送总房款40%的电子消费钱包，可用于明宇的各类酒店服务。再如“90墅”有天、有地、有花园、有万达城550亿的大配套，大大增强了购房者信心。

西南财经大学副教授、博士生导师刘璐表示：“小别墅降低了购房者的购买门槛，让受众群体更广，生活品质的提升，同样要考虑到价格因素，如果两者能够匹配到同一水平，小别墅在市场上热销也就不难理解。”四川战略发展部研究主任鲁敏也表达了类似的观点：“相对于传统别墅，小别墅既有别墅产品的属性，又有离主城较近的区位优势，购入门槛较低，热销也就不足为奇了。”

锐理数据战略研究中心总经理则把这类小别墅归为介于舒适性别墅和奢侈性别墅之间的经济类别墅，“这类别墅价格和市区高层差不多，但在空间和功能上更具延展性，在容积率和资源占有上也更具优势，符合了部分客群的置业需求”。