房企涌入住房租赁 传统开发模式将被颠覆?(2)

传统开发模式被颠覆?

房地产的资产证券化概念在万科重庆的一次营销活动上意外备受关注，上述接近万科的人士向《每日经济新闻》记者透露，“租购并举”是重庆万科的一次营销活动，后来是否带来房地产开发模式的颠覆，并没有作过多关注。

刘策认为，万科的营销活动是一次对行业长期固有模式的触动。长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用，确实打开了一个新的想象空间。

作为“重资产”的长租公寓，轻资产和资产证券化被认为是其出路。YOU+牵手58金融通过资产证券化的方式，将YOU+经营租赁权的收益，转化成固定收益的理财产品，在58金融平台上转让给投资人。

国泰君安分析师刘斐凡认为，政策利好下，房地产资产证券化有了更多的可能，对于消化库存尤其是商业地产库存较有帮助。但是，对此也要一分为二地进行分析，地段较好，品质好的项目不太愁卖，进行房地产资产证券化的可行性更高;对于那些非中心城市非核心地段的项目来说，融资以及资产证券化的难度较大，因为租出去的可能性较低，无法获得稳定的租金收益。同时，公寓租赁行业回报率较低，税收压力较大，政策的税收优惠有待加强。

刘策则认为，在资产证券化方面政策支持力度较大，企业购入不动产可抵扣进项税，但在REITs方面有待破局，发展较为缓慢。国内的税收较高，原本租金回报不高的产业雪上加霜;同时优质资产较少，获得收益率较低，运营能力有待加强。

部分项目通过引入金融合作伙伴，加速资产证券化的进程，刘斐凡表示，这能够拓宽融资渠道，资产证券化的关键还在于优质资产。

刘斐凡认为，资产证券化在我国处于起步阶段，虽然这能够带来房地产行业融资的便利，但是否能带来房地产行业的颠覆还有待观察，现在下判断为时过早。

刘策认为，资产证券化会带来传统房地产开发模式的升级转型，但不是颠覆。参照国外成熟市场经验，房地产金融化，也就是资产证券化，是未来房地产行业转型升级的重要方向，特别是存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产市场下半场最值得关注的领域。