揭秘二线楼市崛起：投资需求是推手(2)

2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。一线城市为排在利好政策之外，二线城市仍享受国家去库存新政的政策红利。

最后，一线限制性政策和高房价挤出了部分需求转入二线城市，与此同时，城市的“虹吸效应”使得更多资金从三四线城市涌入了一二线。

此外，21世纪宏观研究院在调研中也发现，二线城市的城市竞争力和人居环境也在不断强化。综合全球的城镇化经验来看，人口向大城市集聚是城镇化的必然选择，当前一线城市在通过各类限制性措施，提高人口进入门槛，力推人口外流。如果说大城市当前还是城市发展的重心，那么二线城市很快就将成为未来发展的重心。

相比一线城市，二线城市尚处于较低的发展阶段，也将在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用，并将逐渐承载越来越多的资源。

上涨推手是投资需求

21世纪宏观研究院认为，虽然热点二线城市的潜力越来越受到市场各方的重视，二线城市具备一定的刚性上涨空间，但本轮二线城市的快速上涨，已经脱离了供需的基本面。房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，也将直接助推二线城市的楼市风险。

影响房地产供需关系基本面的主要取决于三个因素，经济的基本面，人口增速以及城镇化率。

新型城镇化带来的刚需是未来支持房地产发展的基本支撑，产业和人口导入也是衡量一个城市未来房地产能否持续稳步上涨的关键。

以3月领涨全国的南京为例，“十一五”期间，南京GDP的平均增速为14.8%；“十二五”期间约为11%；根据官方文件，“十三五”要力保8%。

除经济增速放缓外，南京的人口增速和城镇化率也将逐步放缓，空间也将进一步减小。根据南京房地产交易网数据，2015年南京新房成交量11.55万套。另据南京市统计局数据，到2015年末，南京常住人口达823.59万人，比2010年增加22.83万人，年均增加4.6万人。按照4个人一套房来看，外来人口年需住房套数大概在1.2万套。照此速度简单测算，也就是说2015年一年卖的新房，按照外来人口年住房需求来算，需要10年时间消化。

21世纪宏观研究院认为，在目前的政策环境和供需关系下，短期来看，二线城市因为备受青睐，仍将有一定的上涨空间。人口净流入、GDP增速超过全国平均水平、商品房销售周期比较健康的二线城市将迎来较为明显的上涨。

不过，21世纪宏观研究院认为，二季度，热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。

在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，随着货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果的逐步显现，行业将面临新一轮的市场机会。

未来，二三线城市针对农民工进城的去库存政策将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松窗口期，改善性需求提升，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。