人民币大幅贬值 或助推个人海外投资热情(2)

所有汇率变动都有周期性，美元在过去几十年来就是如此。现在，每一个人都在观望。需要形成新的趋势才能改变人们的行为方式，仅仅三天不足以彻底扭转人民币长达10年的汇率升值趋势。但可以确定的是，人民币汇率的这一最新变化，将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。麦哲文补充道。

据国信证券数据显示，美国7月新屋开工数量在四个月来第三次触及2008年金融危机以来的新高，7月成屋销售也攀升至经济衰退以来的最高水平，表明美国房地产市场在三季度保持强劲复苏。美国房地产市场的强劲复苏有助于增强投资者的信心，业内人士认为。

另外，麦哲文还预计，境外住房价格在需求量增加的基础上略有提高。

某居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，人民币汇率贬值后，部分投机类型的资本会加快到海外投资，当然，相比过去，由于一线城市依然有限购政策，所以此类投机型资金的规模预计是不太大的。这样估算，其实外逃的资本没有预计的多，对于国内房地产市场的负面影响也要打折扣。而对于海外房地产市场来说，或集中在一些传统的物业和城市领域，比如说传统欧美的住宅和商业项目。一些新兴的海外市场的投资其实相对来说有比较大的风险，所以这个时候并不会有大量的资金涌入。而部分个人投资者可能在这个时候会加快到海外市场进行投资，但此类例子相比国内物业投资的群体来说，肯定只有一小部分。

房企海外投资加码可能性小

近几年，由于中国融资成本高企，不少企业进军海外掘金，那么人民币贬值对于房企的海外市场将产生什么影响?

据中国中投证券数据显示，房地产行业海外债务规模大，人民币快速贬值对财务冲击相对明显。2013年、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业，同时发债企业以民营房企为主，其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论，因此本次人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在所有行业中相对明显。

数据还显示，2014年末外币债务占总债务的平均比例为29.6%，整体对外币债务依存度比例较低。中海地产、华润臵地、碧桂园、时代地产和雅居乐外币债务占比超过45%，但长期的外债结构有效平缓了人民币贬值对外债占比高房企的即期汇兑损益影响。时代地产、金地集团、龙湖地产净负债率对汇率变动敏感度较高，人民币贬值后其净负债率将出现超比率的被动上升，不过净负债率和外币债务依存度双高的民企时代地产、中国奥园、融创中国均已通过发行人民币债券逐步调整债务结构，而金地集团、万科以及龙湖地产采用衍生工具可有效对冲外汇风险。从目前情况来看，样本房企的个别外汇风险亦可控。

和房企海外融资优势在下降相对的是，国内直接融资却在不断得到支持。8月25日，央行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。

专业人士认为，虽然海外融资依然是房地产企业融资实力的体现之一，但外汇风险、融资成本以及政策支持的综合因素仍将支持房企回归国内直接融资。严跃进也认为此次人民币贬值不太可能令房企加码海外房地产市场的投资，因为国内市场尤其是二线城市的投资门槛比较低，价格上升幅度也是比较明显的。对于房企来说，原有的海外市场扩张依然会持续，但加码的可能性是不大的。因为从国内市场来看，目前已经有了库存不足的风险，这个时候容易引起房价上涨的态势。所以把有限的资金投资中国国内物业，其实升值空间还是比较大的。