楼市热评：下半年是购房者最好的抄底机会

自6月中旬以来，中国股市暴跌。上证综合指数从6月中旬5100点的高位，在短短三周的时间里最低跌到3400点以下，累计跌幅超过30%；中小板和创业板指数跌幅更大，接近40%；A股市值蒸发超过30万亿元。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历史上前所未有，一时间社会公众对“股灾”的担忧与恐慌情绪蔓延，也引发决策层动用一切力量来救市。

最近深圳等地传来一些个案，因为股市大跌，不少投资人股票被套，财富缩水，先前定购的房子无法交齐首付款，提出缓交房款或退房。尽管这些是个案，但提出了一个很现实的问题：近期股市大跌对楼市有什么影响？会不会对购房需求产生较大的负面影响？股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐？

我们知道，从投资的角度看，楼市和股市是居民资金进入的最主要的两个主渠道。

从过往这么多年的历史看，中国股市熊市长牛市短，而且基本都是大涨大跌的走势。以长周期的统计数据看，股票市场每一轮大幅度的波动，投资者基本是“一赢两平七亏”，几乎成为定律。反观房地产市场，从2000年开始，房价除了个别年份如2003年非典、2008年金融海啸、2011年下半年、2014年等出现小幅度回调之外，几乎都是稳步向上运行的。

数据显示，2001年的时候，中国平均房价是2170元/平方米，而到2014年中国平均房价为6323元/平方米，涨幅为191%；而以一线城市广州计算，2001年广州（十区）平均房价为4220元/平方米，到2014年平均房价为17596元/平方米，涨幅为317%，中心城区的房价涨幅更大。过往买房没有亏的。

虽然现在房价的涨幅较过往明显放缓，但在快速城市化的环境下，超大城市、中心城市的房价不仅不会掉头向下，很长时间都还会运行在上升通道。所以从楼市资产价值的稳定性来看，股市无法与楼市匹敌。不仅如此，房产作为不动产，它首先具有居住属性，每个居民家庭不可缺少，其需求产生和变化规律受城市化进程、经济发展、人口红利影响，与股市波动无直接关系。从不动产其他资产功能看，它可出租获取稳定收益，可以抵押物等，对于想稳健配置资产的居民而言，楼市这些优势独一无二。

所以，从中长期看，楼市的需求遵循自身规律，不会因为股市波动有实质性的变化。这是第一个判断。

短期内，由于股市大跌导致股民财富缩水，会不会带来楼市购买力的减弱？这个可能性是存在的。当前有些楼盘出现退房个案，尽管不多，也不能直接判断是否与炒股有关，但是股票被深套，应该会影响一些投资性购房、带有投资目的的大宗资金购买需求。而通常来说，自住性购房需求（包括换房）受股市下跌影响不大。一般自住购房反而会因为股市波动太大，风险太高而彻底离开股市，除非他的购房资金直接在股市被套，这部分购房者比例极小。

由于这轮股市的上涨从去年就已经开始，涨幅相当大，如有的个股涨了几倍甚至十多倍，分析一般认为，去年就进入股市的投资者获利较为丰厚，今年第二季度之后进入市场的投资者本轮下跌损失较大。股市大跌对于前一部分投资者的影响可能只是之前盈利被吃掉，只有新进入的投资者损失惨重。理论上看，这部分投资者如果有购房计划会因此受到较大影响。

判断股市大跌对楼市的短期影响，重点需要分析这轮股市波动对于整体经济影响大不大。假如股票市场彻底走熊，甚至威胁到区域性或系统性金融安全的底线，那么股市可能成妨碍稳增长的雷区，会拖累宏观经济（有机构分析假如最坏的情况发生，或许拖累经济0.7个百分点，银行等金融机构坏账率上升），进而影响楼市。

由于这轮股市大跌并不是中国经济基本面出现大的状况，主要是股市资金杠杆过大、监管失误造成的，且中国股市相对封闭，国际化程度不高，可控性较强。目前国家组织合力全力化解股市走向“崩盘”，采取的一系列组合措施，相信经过调整可以避免出现金融危机。所以，只要股市没有彻底危及金融安全，对宏观经济影响就不会太大。

假如股市危及面扩大，那么楼市或许会成为经济更为重要的稳定器。中国的事情其实很多时候要从两面性、辩证思维去看。祸兮福兮，福兮祸兮。

有权威机构的数据显示，股票在居民金融财富中所占比重近来虽然有所上升，但仍仅占到20%，最大头的是存款，占54%。也就是说，股市这部分资产是小头。研究认为，历年来股市波动与消费之间的关联性弱，如此前股市大涨，中国消费并没有大的起色。所以股市大跌对居民消费的影响估计较为有限。三驾马车之一的消费看来无需担忧。

总体而言，股市大跌对楼市有短期影响，但影响有多大，还取决于国家止跌措施、治理股市存在的问题、激活投资信心是否见效。只要不发生大的金融危机，本轮股市大跌的影响可能很快就会过去。如果股市陷入低迷，或许楼市作为宏观经济的稳定器的作用会更为突出。这是我们第二个判断。

股市大跌，对于股票市场投资者的最好启示还是：见好就收。切不可将身家或者财富希望全寄托于此。房产无疑是股票投资收益最好的固化所在。

对于房地产市场，因为股市大幅波动的不确定性，所以整个下半年的房地产市场可能需要降低预期：该去库存的，坚决去掉；该促销的应该尽快套现，防止因为整体金融形势发生转变带来不利影响，陷于被动。对于购房者来说，这或许又是一次非常好的抄底机会。

龙斌 合富房地产经济研究院院长