楼市库存近2年来几近翻倍 刚需拉动作用恐被夸大(3)

信贷政策可能松动

据媒体报道，住建部相关人士近日表示，房地产市场分化严重，应该区别对待。未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，可能会涉及土地、金融、财政、税收方面。

作为房地产调控的牵头部门，住建部已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面，而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标。从2010年开始的房地产调控，思路已经发生重要转变。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产市场如何，关键在于信贷政策，而信贷政策与整个货币政策连在一起，货币政策又与宏观经济形势紧密相连。分析人士认为，本轮市场调整将延续到2015年。市场将因为楼市降温，导致各地微调救市的政策频繁出现。

限购松绑作用有限

近日，西安、沈阳等地先后宣布取消住房限购政策。其中，沈阳市房地产市场未来将主要以市场调节为主。此次宣布取消住房限购政策后，沈阳市有关部门负责人表示，沈阳市取消住房限购政策的同时，没有提出给予购房者相应财税补贴。取消限购也并非是救市，是要让房地产市场回归一个健康的轨道，要充分发挥市场的资源配置作用。

分析人士认为，总体而言，限购松绑可分为三类：一是，全面取消限购政策如杭州、兰州等；二是，局部放松以及通过信贷政策微刺激；三是未作任何松动，如北上广深四个一线城市以及珠海、三亚、南京等城市。整体来看，限购松绑仅在少数城市起到激发需求、带动成交的作用，多数城市的市场未有明显波动。

放松限购的作用有限，部分地方政府开始配套出台新的财政金融措施。12日，无锡市住房公积金管理中心对外发文称，借款人本人正常缴存住房公积金的，最高贷款额度为30万元；借款人及配偶正常缴纳住房公积金的，可享受60万元的最高贷款额度，办理二套房公积金贷款条件放宽。分析人士指出，无锡自取消限购之后，8月份楼市出现了一定程度上涨，但在限贷还未放松的情况之下，这种刺激效果只会是短暂的。

地产股后市分化难免

虽然房地产市场持续低迷，但当前A股房地产板块并未受到基本面拖累，反而赚钱效应高涨。分析人士指出，在政策面和资金面预期向好的背景下，地产板块自8月底短暂歇脚过后重新进入上涨通道。然而，销售回暖上才能真正支撑股价趋势性上行。由于诸多不确定因素仍困扰着房地产行业，因此房地产板块下半年能否延续升势存在较大不确定性。

个股普遍走强

自7月底起，受房地产股、金融股的强势带动，大盘展开了一轮气势如虹的上涨行情，不过在随后的股指休整中，地产股同步出现小幅回调。进入9月份，随着沪综指第二轮逼空行情的启动，地产股再次跟随上涨，和大盘“亦步亦趋”步调一致，不过环比涨幅有所收窄。

Wind数据统计，最近5个交易日以来，申万房地产板块累计涨幅达到0.63%，虽然仅位居28个一级行业中的25位，但鉴于房地产行业基本面不佳，地产股的表现有些出人意料。从个股来看，141只正常交易的成分股中，近5个交易日，上涨的股票达到112只，其中涨幅超过10%的个股更多达12只；世纪星源、绵世股份累计上涨则分别为26.22%和20.65%。而下跌的股票中，跌幅超过5%的仅有万科A。从成交来看，绝大多数个股量价配合良好。这表明当下做多地产股的市场力量仍不容小觑。

分化在所难免

截至目前，沪深两市148家上市房企已全部公布了2014年半年度财务报告。根据统计，2014年上半年营收合计2917亿元，同比增长6.8%；净利润合计367亿元，同比下降7.1%。特别是“招保万金”四大地产龙头企业中，除保利地产净利润同比增长12.19%，其余三家房企净利润悉数下滑。

随着“金九银十”的到来，楼市促销的战斗号角已经吹响。截至目前，除北上广深等少数城市暂未放开限购外，多数城市已经放松或取消了限购政策，有些地方政府还强化了刺激措施。华泰证券认为，如果“金九银十”地产销售如期回暖，则宏观经济并无大碍，地产股会在基本面复苏的推动下继续上扬，但如果开发商输掉了这场“战争”，则拿地积极性势必进一步下降，地产投资也会不断下滑。

华融证券认为，房地产成交的恢复一方面依靠需求的累计，另一方面依靠政策的刺激。短期来看，房价下跌预期并未改变，房地产板块整体会弱势下行。但在行业调整阶段，具有规模、资金及管理优势的房企将跑赢大势，获取更大市场份额。