国务院加强城市基建六大任务 深远影响房地产

7月31日，国务院召开常务会议，确定加强城市基建六大重点任务，并研究推进政府向社会力量购买公共服务。我们认为，随着这六大任务的推进，尤其是公共服务市场购买机制的形成，将给房地产发展带来深远的影响。

国家此举兼顾了国民经济发展的当前需求和长远利益

我们认为，国家此举可谓兼顾国民经济民生的当前和长远利益；

从当前看，进入“十二五”以来，我国经济进入持续的下调趋势。 2013年上半年的实际经济增速为7.6%，已经触及国家7.5%的保增长底线。在结构调整和经济转型没有明显成效，尤其新兴产业以及新型城镇化建设还有没有成长为经济支柱的情况下，经济增速快速下滑实际上意味着我国经济运行抗风险能力也在下降。在出口、内需和投资三家拉动经济的马车中，投资是国家对经济增速进行调控的最有效手段。

所不同的是，在经济转型大背景下，以往那种以“铁、公、基”为主导的政府重复投资将逐渐弱化。而此次国务院会议明确表达了：今后，与经济转型和城镇能级提升相一致的基础投资，如智能电网、先进设备制造，更便利的城镇生活公共设施，将成为投资的重点领域，以继续强化投资对经济发展“保驾护航”的作用。

需要指出的是，当前，无论是上海、北京、等重点城市的基建更新，还是未来新型城镇化建设的需求，预计这六个领域的总投入将非常庞大，规模丝毫不逊于传统的“铁、公、基”建设。正因此，我国未来的经济发展将多一根稳定的“锚”，其抗风险能力将增强。

从长远看，国家此举更是在为更好地经济转型和即将大规模开展的城镇化建设做好铺垫，夯实基础。以经济转型为例，其内在的要求是产业结构优化，外在的要求就是城市能级和面貌的更新换代。国务院此次确定的六大任务无不与此有关，首先产业结构优化，无论是上海、北京等要发展的服务经济，尤其是总部经济、楼宇经济，还是苏州、宁波、东莞等要发展的制造经济，尤其是先进尖端制造，都对城市基础设施有更高的要求。而六大任务的实施对城市能级和面貌的提升不言而喻。随着城市能级的提升，城市对高端经济业态的吸引力和集聚力都会增强。

六大任务的推进会给房地产带来多重影响

从国民经济的宏观层面讲，基建投资拉动经济，会促进国民经济继续保持健康稳定的发展。房地产作为经济发展高度相关的行业，将因此受益。而从行业的中观层面看，尽管此次国务院公布的城市基建六大重点任务，看似与房地产业并无直接的联系，但实质上会对房地产带来多重利好。

直接影响：直接推动城市中的旧改和新型城镇化的发展，房地产成为最大受益对象

经过几十年的大发展，我国相当多城市都已进入大规模的新旧更替阶段，城市“旧改”任务逐渐严重。以上海为例，目前中心城区以来有600多万平米的旧改任务，但每年推进的速度只有70万平米左右。而且代价高昂，每平方米旧改，政府的财政投入高达10-14万元。很多区县因此债台高筑，明显入不敷出。

如无意外，此次国务院确定六大城市基建重点任务，将大大加快城市旧改进程。国家和地方都将加大对旧改的财政扶持力度，如设立加大资金配套、对旧改任务重的地方政府返回更多的财政税收，等等。而且随着市场化机制的引入，改造进程有望加快。

另外我们认为，国家选择这个时机公布六大任务，实际上是为即将全面铺开的新型城镇化建设做铺垫。等到新型城镇化规划发布后，届时新型城镇化规划范围所及，都将是此次六大任务覆盖的范围，后者将成为前者重要的服务配套和发展支撑。

而无论是城市旧改还是新型城镇化，房地产行业都将是最大的受益兑对象。

间接影响：基础设施完善提升土地、住宅价值，助推房地产业发展

基础设施的完善，将吸引更多的人口向各级城镇集中。在经济发展和人口集聚的双重推动下，将对城市房地产需求形成强烈的支撑。这有利于延长房地产业的发展周期，减少行业发展的风险。

另一方面，基础设施改善将推升土地和住宅价值，提升整个区域的房地产价值。这有利提高房企的开发利润，减少项目开发的风险。而且，有利于增强所在区域房价的抗跌性，减少投资者的风险以及银行的金融风险。此外，还有利于延缓存量房地产的折旧速度，防止类似纽约曼哈顿等中心城区的贫民窟现象，以及减少将来重复性的“旧改”需求。

深远影响：市场机制一旦形成，旧改、保障房和城镇化建设将进入大发展时期

此次会议的另一“亮点”是明确：推进投融资体制改革，发挥市场机制作用，同等对待各类投资主体，利用特许经营、投资补助、政府购买服务等方式吸引民间资本参与经营性项目建设与运营。

我们认为，这是与六大任务相辅相成的配套举措。众所周知，在目前地方债高企的大背景下，如果这六大任务都要靠地方财政兜底，是不切实际的。唯一可行的是，政府让“利”，提供更多的财税优惠政策，吸引更多的社会资本参与分享这块“大蛋糕”。正如我们此前分析所指出的那样，在这六大领域中，那些盈利性好的项目，政府可积极加以商业化；盈利性较差的项目，政府可以财政专项资金和税收优惠的方式，加以补贴；而不盈利的项目，尽量与住宅、商业等房地产项目打包，出让给开发运营商。政府要力争做到少花钱，甚至不花钱，将事情办好。

这里，我们强调的是：城市基础建设的市场机制一旦形成，将给房地产业带来长远的深远影响。一旦这种市场机制形成并得以强化和完善，就意味着，今后不仅城市基建和公共配套，城市旧改、保障房建设以及未来即将开展的大规模城镇化建设等领域，都有望以市场化的机制加以推进，从而吸引大量的社会资本进入。毫不夸张地说，目前国内看似泛滥的社会流动性预计都将被吸干榨尽。随着“水涨船高”，届时与房地产业直接相关的城镇旧改、保障房建设和新型城镇化建设，预计有望迎来大发展时期。