养老地产四川崇孝基地投资模式分析(2)

2诱惑：

投资回报率可观

在大邑县公众信息网的县长信箱中，鹤鸣乡政府曾明确表示，崇孝基地是由2008年地震后，开发商成都无我置业有限公司与大邑县人民政府签订的联建投资协议，属于联建房，使用流转性集体建设用地指标，这也曾得到崇孝基地总经理张行伟的确认。但正是这一点引起了公众质疑。

据悉，根据国土法的相关规定，此类土地产权的房子用途为非住宅，使用年限为集体建设用地流转期限，且不能作为商品房对外销售。

不同于最初的销售模式，李先生明确表示，目前崇孝基地全面变更为“只租不售”，只承诺出租使用权，项目方无我置业仍然自持所有建筑，并负责项目整体的运营管理。

显然，面对“联建房产权”争议，崇孝基地使用了全新的运作模式：“投资”+“入住折扣优享”的双轨制度。据介绍，基地目前在建的电梯公寓5-7层将专用于投资，额度6万-39万不等。以40平左右的套一为例，将30万的总投资额度拆分为4个席位，6万与9万两个等级，投资人选择额度并签订租赁合同后，由项目方免费托管。既定的5年投资周期，可获得高达50%的纯利润率。同时，参与投资的客户，后期父母或自身需要入住，可终身享受半价1000元的优惠床位费，一个席位对应一个名额。

这样的模式表面看来，投资人似乎无需担心最头疼的“空置”问题，坐收稳定丰厚的“回报”，对项目方而言，一方面吸引资金，另一方面也预定了未来客户，互利共赢，宾主皆欢。李先生表示，自4月3日开盘以来，该模式吸引了众多投资者，每月都以几百万的成交额运作良好。目前，6万的席位已售罄。

3警惕：

经营模式还不成熟

有业内人士表示，由于养老地产前期支出及后期运营成本耗资不菲，虽然运营模式不尽相同，但为了避免不亏本通常只能先面向高端。

记者调查多个养老项目，发现其都将目标人群定在中高端，上万元的月费，甚至几十万元的入会费，身价颇高。与之相比，崇孝基地承诺的1000元床位费确实可谓大众皆可消费的“白菜价”，那他其如何保证投资人的高收益率？

对此，李先生表示，崇孝基地属于与政府的协作项目，由政企统一管理，前期投资额达6亿，年底首批2200名老人即将入住，开发商不会中途放弃，舍本逐末。此外，按照合同，如果季度租金未能按时打入账户，无我置业将会给付一定比例的滞纳金，投资者还可将所持有使用权的房屋进行抵押，即使遭遇开放商经营失利，项目停止等意外，也可通过银行渠道，保证利益不受损害。“不过，这样的情况基本不存在。”

养老地产特殊性是对政策依赖性大，项目成功与否不仅牵涉到市场运作，还有政策走向问题。据李先生透露，之所以能够保证投资人受益与老人后期入住的优惠价格，一方面是由于项目前景好，市场需求大；另一方面也是由于崇孝基地改制后，作为社会化养老机构，获得了财政资金补贴、税费减免等诸多政策上的扶持。

大邑县民政局救济科工作人员对记者表示，根据《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》等文件，确实可给予通过审批的社会养老项目每张床位10000元的一次性建设补贴；同时对提供的养老服务免征营业税；使用水、电、燃气按照居民用户标准收取费用；还可享有一定额度的服务性床位补贴，这些均与李先生的介绍吻合。

但该工作人员也坦言，目前大邑县民政局并未对崇孝基地作出相关审批。大邑县房产管理局农村产权监理所所长张学琴也确认，房管局方面至今尚未接到崇孝基地的报备申请。而截止记者发稿，鹤鸣乡政府未对崇孝基地“政企统一管理”的说辞与目前的经营模式是否合规作出正面回应。