成都楼市调查：回暖或是假象

2012年的房地产注定仍将被政策判“死刑”。无论是地方政府的多方试探，还是二、三线城市成交量的回升，都将是“过眼烟云”。而成都房价至今仍“岿然不动”或许也只是最后的挣扎，“冬天”迟早会来……

今年“两会”中，可能没有一个话题比“房价”得到更多的关注。昨日，管理层再次重申“房价远远没有回到合理价位，调控不能放松”的基本态度，并引发二级市场上地产股的走弱。在此背景下，《金融投资报》记者走访了多家成都楼盘，详细了解成都楼市目前的价格、成交量情况，并对房贷现状进行了一系列采访。通过多番调查发现，调控并未对成都房价产生较大影响，成都的房价未降，成交量在春节后有所回暖。

房价：坚挺依然

成都二环以内的房价基本没降，南门的房价更是依然坚挺，稍微降价的主要是温江等郊区区域的房子。

在政策调控愈发趋紧之时，成都房价到底降了没?降了多少?《金融投资报》记者通过实地查询成都多个楼盘了解到，开发商也很“机灵”，绝不轻易对降房价说“YES”。

2011年底，紧靠宽窄巷子的尊城国际因开发商资金不足而打出每平方米最低6900元的卖房信息，勾起了成都人购房的热情。当时，《金融投资报》记者在尊城国际看到售房处门庭若市，购房者为争一套房子面红耳赤。

不过，这仅仅是成都楼市的个案。春节过后，开发商已悄然“捂”紧了房价。东二环的伊藤、SM广场一带，昊美·信融锦云湾的房子依然卖到11000元/平方米，该楼盘的售楼小姐告诉记者：“11000元/平方米是均价，每套房子的价格肯定不一样。之前，我们的房子卖13600元/平方米，现在卖11000元/平方米，已经降价23%!因此，不会再有较大的优惠。”

但即便按目前11000元/平方米的均价计算，戚威想买的80平方米的房子，共计需要88万元，付了30万元的首付之后，58万元的贷款，按基准利率计算，贷款30年，戚威每月的房贷大约需要3800元，这样的还款额显然让戚威一个普通打工族吃不消。而对于更多的像戚威这样的85后普通购房者来说，11000元/平方米依然是天价。

记者了解到，成都二环或以内的楼盘在此番地产调控中并未明显降价，成都无论东西南北哪个方向，只是二环边上，房价均在10000元/平方米以上。

而成都一些比较好的楼盘，或是好的路段，房价更是10000元/平方米许多。如目前在售的万科润华府色，其位置在二环以外，但其均价依然高达10780元/平方米。而紧邻该楼盘的上海东韵，均价也是10700元/平方米!二环以内的楼盘就更高，如成都锦江锦东路的摩根中心，该楼盘的均价为12000/平方米!这样的价格对于普通的上班族一类的购房者来说，依然买不起房子。

成交量：刚需下有回暖

谁抓住了刚需的心，谁的销售数据就能放心。一二月份销售飘红的房企，无一不是针对刚需发力提升了成交量。

在房价坚挺依旧的背景下，成都楼市的成交量也因为刚需等因素悄然回暖。

如成都蓝光推出的四叶城3500元/平方米，可谓是超低价，不过，该楼盘位置在成都温江区国色天香旁。其售楼小姐告诉《金融投资报》记者：“首付近10就能买到蓝光·四叶城的两房乃至三房。”《金融投资报》记者还看到一些有投资倾向的购房者悉数前来看房。

《金融投资报》记者了解到，目前位置在三环的房子得到了年轻购房者的关注。在蓝光金楠府的售楼处，一对看房的小夫妻告诉记者：“我们打算龙年结婚，之前必须买房。已经看了成都很多房子，最后综合下来，我们觉得金楠府的房子还不错，均价在7500元/平方米，买一套80平方米的房子，需要60万元，首付30万元，贷款30万元，按揭20年，每月平均还款2300元，这样的房贷我们还能接受。”

在一家二手房房产中介，其工作人员告诉记者：“自地产调控以来，尽管购房者观望情绪浓厚，但成都二环以内的房价基本没降，降得最凶是温江这类郊区的房子。但自从存款准备金率下调后，询价的客户变多，有时候也有刚需的购房者来询问，还是有一定的成交量。”

来自正合地产数据库提供的数据显示，2月27日-3月4日成都市区商品住宅市场继续延续回暖态势，备案成交12.8万平米，环比周(2月20日-2月26日)回落22.85%，但仍高于2011年政策调控以来10.78万平米的周均成交水平。与此同时，趁着这股小阳春，开发商在销售上加速了对存量房的推进，市场整体以消化库存为主。2月27日-3月4日市区住宅类项目新增推售10.73万平米、1163套房源，环比周(2月20日-2月26日)分别增长45.39%、30.97%。

对此，一位不愿具名的人士告诉记者：“成都楼市成交量有回暖迹象，主要是因为开发商抓住了刚需。现在业内正流行"谁抓住了刚需的心，谁的销售数据就能放心"。而从我们了解的销售情况来看，一二月份销售飘红的企业，无一不是针对刚需发力提升了成交量。”

房贷：宽松仅仅是传闻

招商银行、工商银行、农业银行和华夏银行的首套房贷执行利率均为基准利率上浮5%-10%。

房价不降，成交量也开始回升，那另一个受关注的环节房贷，又处于什么情况呢?

政策面上，存准率下调无疑对房地产市场有一定积极影响，虽然0.5个点带来的货币释放量并不太多，资金也不一定流向楼市，但市场还是捕捉到了房地产调控政策以来一直收紧的银根首现放松的信号。即便调存准率的初衷无关楼市，但从实际效果来说，这使目前房地产市场普遍存在的观望情绪稍有改观。因存款准备金率下调，成都一家开发商还临时取消了原定的扩大优惠计划。

《金融投资报》记者走访了成都公积金中心和多家商业银行，了解到目前成都多家银行的房贷情况。国有四大行中，除建设银行一套房最低首付三成、利率上浮5%之外，其余银行都执行的基准利率。商业银行中，只有光大银行实行基准利率上浮10%左右，优质客户上浮5%的政策，其余银行皆是执行基准利率。

首套房的首付方面，大多数银行都执行的是三成首付，只有中国银行和中国农业银行执行的是四成首付。二套房方面，多家银行也采取了不同的政策，不过一个相同点是首付比例显著提高，利率在基准利率上上浮较多，建设银行2套房首付不得低于六成，利率上浮至少10%，中国农业银行2套房首付至少5成，利率为基准利率上浮20%，中信银行和成都农商银行2套房首付至少6成，利率1.1以上，光大银行二套房6成，基准利率上上浮15~20%，优质客户15%左右，招商银行2套房6成，基准利率上浮10%，甚至还有不接受2套房贷款的银行，如中国银行。

对三套房以及商业地产的贷款，多家国有银行及城商行均表示，三套房和商业地产均不接受贷款，需要一次性付清。上述统计不难看出，成都不少银行仍然执行的是3成首付比例，执行基准利率的也不在少数。执行上浮利率的银行中，首套房普遍执行上浮5%—10%，二套房普遍上浮10%-20%。

《金融投资报》记者在建设银行成都西安南路支行了解到，目前建设银行在房贷方面并没有特别放开。该支行一位工作人员告诉记者：“现在我们的贷款还是比较紧，没怎么放开，而且基本都是基准利率，看客户资信情况上浮。”

而在上述二手房中介处，其工作人员表示：“现在银行的信贷都比较紧，首先看是不是二套房，如果是二套房，银行基本上都是严格执行国家政策，即首付6成。可以肯定的是，一般的四大国有银行普遍没有放的太松。”

信融锦云湾的售楼小姐告诉记者：“我们是和中国银行、交通银行挂钩，基准利率要看客户资信。但如果您首付多付一成，您申请基准利率成功的概率就比较大。”