上半年房企销售普遍向好 下半年卡位战开启(2)

截至上半年，龙湖净负债率为56.2%。龙湖管理层表示，公司将通过外部合作及二级市场收购等方式，控制拿地成本、减少资金占压；同时进一步拓展境内外融资渠道，优化债务结构，拉长账期和降低成本。

龙湖首席执行官邵明晓称，接下来的拿地节奏会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策，将净负债率控制在60%以下。

规模最大的碧桂园也一直在控制负债水平。截至6月30日，其净负债率为37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9个百分点；加权平均借贷成本为5.32% ，比去年底下降34个基点。

以稳健著称的中海外和万科，在财务指标上更为谨慎。中海外上半年的净负债率仅为16.1%，融资成本从去年的4.8%下降至4.2%；万科的净负债率为19.61%。截至6月底，万科持有货币资金1075.6亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（501.4亿元）。

另一些房企则在追求规模的过程中显示出了风险。据统计，新城控股上半年净负债率已超过警戒线，达到107%，这与企业2015-2017年大幅拿地直接相关，尤其在今年上半年的新增土地总额已接近企业的销售额。

资产运营成为新赛道

值得关注的是，继万科董事会主席郁亮提出行业进入白银时代、下半场这些著名的论断后，中海外主席兼行政总裁颜建国和龙湖董事长吴亚军提出了大周期论。

颜建国认为，城市化率低于60%时，是为周期左侧，房地产行业在规模和价格上快速增长，达到60%后，行业将进入大周期右侧，目前国内城市化水平已经达到57%，接近临界点。

在右侧的市场中，持有型物业将快速成长，开发商的运营能力成为核心竞争力。现在美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。

他透露，当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例，公司会将6%-8%资源用于持有型物业，1%-2%用于养老、教育、长租公寓、联合办公等新业务。

中海目前持有商业今年上半年整体收入大约13亿港元左右，到2020年希望达到50亿港币，中长期的目标是希望达到100亿港币。

万科、碧桂园、华润置地、富力等企业也均提出了各自的运营策略。试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。

7月，富力以199.06亿元收购万达77家酒店，借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一。

李思廉表示，未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产，以增加经常性收入及利润的比例。

龙湖更早开始向持有物业转型。现在已经具备比较全面的能力，包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。

吴亚军表示，在行业大周期里一定有小波动，龙湖早年间是扛着周期，随着下一步在投资物业上奠定基础后，龙湖不敢说逆周期，但可适时利用周期，跟周期共舞，吃到周期红利。

“因为我们有大量的优质资产在手里，融资成本偏低，账期很长，不管是做新房的销售扩张或者并购都是游刃有余。龙湖在资源、能力上做了强劲的准备，所以才可以在这个时点上提出稳健中加速。”

中国金茂总裁李从瑞认为，未来的房企“第一梯队”指标将是多方面的，除了千亿（以上）规模，还要在持有板块收入达到50亿元，进入行业前5名；同时，保持10%以上的净资产收益率，以及毛利率比行业高出10%以上。