楼市正在变天 央行罕见透露信号(2)

三、银行卡住楼市的脖子

融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。

533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮（1.05-1.2倍不等），全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4.73%，环比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。

我们可以来回顾一下，上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年，当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年，当年很多城市都下了成交量纪录，而房贷成为银行的香饽饽，那一年是房价出现大涨趋势的元年，当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后，利率就持续走低，到2016年，全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房价暴涨的一年，也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增，房贷仍然是银行的主流业务。

而到今年，随着政策高压线逐渐收紧，加上银行资金紧张，银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。

业内人士指出，现在来看，全民炒房的时代已经结束，入市门槛已经提高，对于大部分热点城市来说，这个时候进场楼市的人，要么是刚需，要么是改善型住房，炒房成本已经相当高昂。

四、万达主动降杠杆

这两天，首富王健林借钱给融创孙宏斌收购自己优质资产的消息，刷了屏。

大家都知道，融创花631.7亿元收购了万达王健林的万达文旅和万达酒店，可蹊跷的是，有295.75亿是王健林借给孙宏斌的。

业内对王健林的行为作出多种解读，但根据王健林的表述，万达卖掉资产，回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。这也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。

数据显示，2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%，而行业平均负债率约73%。从这一点来看，其实近三年来的负债率水平要低于行业平均值。

不过地产业内人士也指出，虽然看起来负债率在地产业内并不算高，但是，万达主要从事商业地产，采用“现金流滚资产”模式，部分社区商业出售回款，核心商铺只租不售，“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长。考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

实际上，这是当下金融收紧大时代下，房地产开发商的一个大缩影。现在的房企，都面临着债台高筑、求钱若渴的压力。现在的房企负债已经搞到马上就还不起的地步了，按照媒体日前的披露，内地142家地产企业负债接近3.4万亿。

这段时间以来，李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，则有异曲同工之处。不难看出，大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。

五、全球央行货币宽松政策进入尾声

而事实上，从国际上来说，全球主要央行货币宽松政策，也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。昨天晚上，加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。

需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。

一叶落后，是天下叶落。