银行关“阀门” 房地产信托“断供”(2)

明股实债叫停，万科股权融资输血

股权融资的时刻到了。

近年来，银行系统的资金通过多种表外渠道流向了房地产。如今，随着银监会开展“三三四”专项治理以来，表外、信托等通道类的产品将面临大限。此前，证监会严管房企再融资和海外发债与配股。今年2月，中国基金业协会出台监管细则，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。

在银监会、证监会、基金业协会等多部门严加看管房地产融资渠道，在私募做债权类地产项目所有路基本断掉和明股实债被事实性叫停的时候，部分房企还有手中的底牌——股权融资。

据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，如今，这类融资陆续被叫停。包括万科、保利等在内的一些大型开发商开始接受股权融资，在项目层面纷纷开展股权合作。

业内人士称，过去十年是房地产的黄金期，房企高速成长，房价节节攀高，盈利能力大增。因此，多种渠道融资大都是“明股实债”，因为开发商宁愿承担高利息成本，也不愿意出让手中更有价值的股权，让渡利润、分红给项目股东。如今，这一局面正在转向股权融资。

5月12日，恒大发布公告称，中信银行旗下基金豪掷超200亿资金“入股＋贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目。

中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。

此后的5月23日，万科公告欲与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目），出让价款为129亿元，万科出资50.31亿元。

万科在公告里毫不讳言，基金的成立是“综合考虑目前的融资环境”。

万科公布的2017年1季度报显示，今年一季度其经营活动现金净流量首次告负，为－95.2亿元，而2016年度的经营活动现金净流量则为395.7亿元。同时，万科的自由现金流也首次转负，经测算，2017年1季末自由现金流为－99亿元。

某研究院智库中心研究总监认为，此次万科成立的基金主要是以持股和提供资金为导向的，还没有涉及证券化的模式，因而更像一种融资手段。

一位业内人士认为，目前房地产企业股权融资的时刻到了，尤其是中小开发商有迫切的融资需求，“股+债”打包的做法已经很多了。对于房企来说，融资的压力会带来很多“副作用”，比如说房企销售和拿地的自由度都不大了，必须快速融资输血。